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房贷新政下的违约问题/杨东

时间:2024-06-30 14:41:43 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8243
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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)

北京市劳动和社会保障局关于印发《北京市企业因工伤残人员配置辅助器具管理暂行办法》的通知(已废止)

北京市劳动和社会保障局


北京市劳动和社会保障局关于印发《北京市企业因工伤残人员配置辅助器具管理暂行办法》的通知
北京市劳动和社会保障局
京劳社工发(2000)210号



各区(县)劳动和社会保障局,各局、总公司,计划单列企业,中央在京企业,军队
驻京企业:
根据《北京市企业劳动者工伤保险规定》(北京市人民政府令1999年第48号),我局制定了《北京市企业因工伤致残人员配置辅助器具管理暂行办法》,现印发给你们,请贯彻执行。

附件1:北京市企业因工伤残人员配置辅助器具管理暂行办法
第一条 根据《北京市企业劳动者工伤保险规定》(北京市人民政府令1999年第48号),制定本办法。
第二条 本市行政区域内企业因工负伤残的人员(以下简称“伤残人员”)的伤残部位需要安装更换假肢、义眼、镶牙和配置代步车等辅助器具(以下简称“配置辅助器具”)的,应遵守本办法。
第三条 市劳动和社会保障局主管伤残人员配置辅助器具工作,负责制定伤残人员配置辅助器具的政策,确认配置辅助器具的单位,指导、监督、检查各经办机构的工作、管理及政策执行情况。
区、县劳动和社会保障局负责辖区内伤残人员配置辅助器具的费用核准和协调管理工作。
第四条 市劳动鉴定机构负责指导、监督、检查区(县)劳动鉴定机构对伤残人员辅助器具配置的审批工作,受理对区、县劳动鉴定机构审批有异议的复审工作。
区、县劳动鉴定机构负责辖区内企业的伤残人员辅助器具配置的审批。
第五条 社会保险经办机构负责对参加本市工伤保险基金社会统筹企业的伤残人员配置辅助器具的费用报销、结算。
第六条 伤残人员受伤后应在个人选定的治疗工伤的定点医院进行治疗,治疗终结时,需要配置辅助器具的,应由工伤定点医院出具医疗诊断证明书,注明伤残情况,提出配置辅助器具的建议。
第七条 伤残人员需要配置辅助器具的,本人应提出书面申请,由所在企业填写《伤残人员配置辅助器具审批表》(以下简称《审批表》)和《职工劳动鉴定表》,并持有关病历资料,向企业所在区、县劳动鉴定机构申请批准配置辅助器具的具体项目。其中需要配置假肢的,在装配假肢后应进行伤残等级鉴定。
第八条 伤残人员配置辅助器具经区、县劳动鉴定机构批准同意的,须到确认的辅助器具单位配置辅助器具,其所在企业负责具体办理配置辅助器具的相应事宜。
第九条 被确认的配置辅助器具单位应根据劳动鉴定机构确定的项目,为伤残人员做好配置辅助器具的前期检查工作,按照伤残情况,确定产品及相应价格。
第十条 伤残人员所在企业持《审批表》、《企业职工工伤认定申请表》、《职工劳动鉴定表》和确定的辅助器具产品价格,到区、县劳动和社会保障局核准费用。
第十一条 《辅助器具项目及报销费用额度参考表》(以下简称《参考表》),是工伤保险基金按项目支付伤残人员配置辅助器具费用的限额。辅助器具产品的价格在《参考表》范围以内的,按产品实际价格核准费用;因伤残特殊情况,确需增加费用的,配置辅助器具的指定单位应出据情况说明,区、县劳动和社会保障局可酌情提高核准费用标准,报市劳动和社会保障局备案;未履行手续,价格超出《参考表》,按《参考表》的费用核准。
第十二条 伤残人员未按确定的项目配置辅助器具,或配置的辅助器具实际费用超过核准标准的,超出部分工伤保险基金不予报销,个人自负。
第十三条 伤残人员配置辅助器具的费用先由其所在企业垫付。参加本市工伤保险基金社会统筹的企业,按《北京市企业工伤保险基金缴拨操作试行办法》的规定,附上《审批表》和发票,报区、县社会保险经办机构,经审核后予以拨付;未参加本市工伤保险基金社会统筹的企业因工伤残人员配置、更换辅助器具的费用,由企业负责支付。
第十四条 市劳动和社会保障局对《参考表》中所列报销费用额度,根据国内普及型辅助器具的产品价格变化做定期调整,并向社会公布。
第十五条 伤残人员配置的辅助器具在规定的使用年限内正常使用造成损坏的,原配置辅助器具的单位负责维修、更换;非正常使用造成损坏的,其维修、更换费用由伤残人员承担;经济困难的,其所在企业可给予适当补助。
第十六条 伤残人员配置的辅助器具超过使用年限需要更换的,由本人提出书面申请,所在企业持相关证明材料,按本办法有关规定办理更换手续。
第十七条 各区(县)劳动和社会保障局建立伤残人员配置辅助器具的档案。《审批表》应由区、县劳动和社会保障局、劳动鉴定机构、社会保险经办机构、配置辅助器具的单位,伤残人员及所在企业各保存一份。
第十八条 发生交通事故或其他事故由第三方责任造成职工因工伤残,已由事故责任方为伤残人员配置辅助器具或给付费用的,不再配置辅助器具或支付费用。
第十九条 本办法实施前负伤的伤残人员,需要配置辅助器具的,按本办法执行。
第二十条 伤残人员对区、县劳动鉴定机构确定配置辅助器具的结论不服的,可以在15日内向市劳动鉴定机构申请复审。
第二十一条 本办法自2000年4月1日起实施。

附件2:伤残人员配置辅助器具审批表

单位:(加盖公章) 编号:
-------------------------------------
| 姓名 | | 身份证号码 | |
|------|-------------------|--------|
| 出生年月 | | 性别 | |工伤证编号| |
|------|----------------------------|
| 鉴定时间 | | 鉴定等级 | | 鉴定编号 | |
|------|----|------|----|------|----|
| 伤害部位 | | 申请项目 | | 配置原因 |配、换 |
|-----------|-----------------------|
| 定点医院名称 | |
|-----------|-----------------------|
| | |
| 劳动鉴定委员会 | |
| | 公章 |
| 意见 | |
| | 年 月 日 |
|-----------|-----------------------|
| | |
| 配置辅助器具 | |
| | 公章 |
| 单位意见 | |
| | 年 月 日 |
|-----------|-----------------------|
| |使用年限: |
| |金额(大写): |
| 劳动保障行政 | |
| | 公章 |
| 部门意见 | |
| | 年 月 日 |
|-----------|-----------------------|
| 备注 | |
-------------------------------------

附件3:辅助器具项目及报销费用额度参考表

单位:元
-------------------------------
| 项 目 |年限| 安装配置费 | 备 注 |
|-----------|--|-------|------|
|一|髋离断大腿假肢 |2 | 8500 | |
|-|---------|--|-------|------|
|二|大腿假肢 |2 | 6500 | |
|-|---------|--|-------|------|
|三|小腿假肢 |2 | 4500 | |
|-|---------|--|-------|------|
|四|足 |2 | 1200 | |
|-|---------|--|-------|------|
|五|上臂假肢 |2 | 1600 | |
|-|---------|--|-------|------|
|六|前臂假肢 |2 | 1300 | |
|-|---------|--|-------|------|
|七|手 |2 | 600 | |
|-|---------|--|-------|------|
|八|代步车 |10| 800 | |
|-|---------|--|-------|------|
|九|义眼 |5 | 300 | |
|-|---------|--|-------|------|
|十|义齿 |5 | 900 | |
-------------------------------


2000年12月6日

上海市专利纠纷调处暂行办法

上海市政府


上海市专利纠纷调处暂行办法
上海市政府


(1988年12月22日上海市人民政府批准)

第一章 总 则
第一条 为了依法调处本市专利纠纷,维护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国专利法》及其实施细则的规定,结合本市实际情况,制订本办法。
第二条 上海市专利管理局(以下简称市专利局)是本市专利管理机关,依法对专利纠纷进行调处。
第三条 市专利局处理专利纠纷案件,必须以事实为根据,以法律为准绳。

第二章 受 理
第四条 市专利局受理调处纠纷的范围:
(一)关于专利侵权的纠纷案件;
(二)专利权授予后,关于在发明专利申请公布后或实用新型、外观设计专利申请公告后,专利权授予前使用发明创造的费用纠纷案件;
(三)关于专利申请权的争议;
(四)其他应当由市专利局调处的专利争议和纠纷案件。
第五条 专利纠纷请求调处时效:
(一)本办法第四条第(一)项纠纷请求调处的期限为二年,自专利权人或利害关系人得知或应当得知侵权行为之日起算;
(二)本办法第四条其他各项请求调处的期限为一年,自当事人得知或应当得知其权利被侵害之日起算;
(三)超过请求调处时效,但有正当理由的,可向市专利局提供有关证据,申请延长请求调处时效,并由市专利局决定是否准许。
第六条 向市专利局提出调处请求的,必须符合以下条件:
(一)请求人必须是与本案有直接利害关系的单位或个人;
(二)有明确的被请求人、具体的调处请求和有关证据;
(三)属于本办法第四条第(一)项规定的纠纷,其侵权行为发生在本市行政区域内;
(四)属于本办法第四条其他各项规定的争议和纠纷,被请求人系在本市范围内的单位或在本市范围内单位工作的人员;
(五)未向人民法院起诉。
第七条 向市专利局提出调处请求的,应递交请求书正本一份,并按被请求人人数提交请求书副本。请求书应包括下列内容:
(一)请求人名称(或姓名)、地址,法定代表人姓名、职务;
(二)被请求人名称(或姓名)、地址,法定代表人姓名、职务;
(三)请求调处的具体要求、事实根据和理由。
在提交申请书时还须提供与本案有关的证据以及请求人持有或所有的专利权证明。
第八条 市专利局收到请求书后,经审查符合受理条件的,应在十日内立案;不符合受理条件的,应在十日内通知请求人不予受理,并说明理由。
第九条 案件受理后,市专利局应当在十日内将请求书副本送交被请求人。被请求人在收到请求书副本后,应当在一个月内递交答辩书。被请求人在规定期限内递交或不递交答辩书,不影响案件的处理。

第三章 调 处
第十条 市专利局应设立调处小组调处专利纠纷案件。简单的案件,市专利局可以指定一人调处。
第十一条 专利纠纷调处人员与本案当事人有利害关系或其他关系,可能影响案件公正处理的,应自行回避,当事人也有权申请他们回避。
第十二条 专利纠纷调处人员在调处纠纷时,应认真审阅请求书、答辩书和有关材料,进行调查核实。在调查取证时,市专利局可向有关单位查阅与案件有关的档案、资料和原始凭证;有关单位应当如实提供材料,协助调查,需要时应出具证明。
第十三条 市专利局进行现场勘察,应当通知当事人及有关人员到场,必要时可邀请有关单位派人协助,市专利局也可以委托有关单位进行技术鉴定。
第十四条 市专利局调处专利纠纷案件,应当在查明事实,分清是非的基础上进行调解。
调解达成的协议,必须双方自愿,不得强迫。协议内容,不得违背国家法律,不得损害社会公共利益。
第十五条 调解达成协议后,应制作调解书。调解书应当由当事人签名,由调处人员署名并加盖市专利局印章。调解书应在十日内发送当事人,当事人应在送达回证书上签名。调解书应写明;
(一)纠纷双方当事人的名称(或姓名)、地址,法定代表人、代理人的姓名、职务;
(二)纠纷的主要事实和应承担的责任;
(三)协议内容和调处费用的承担。
调解书送达后经当事人签名即生效。
第十六条 调解不成的,市专利局应及时作出处理决定。处理决定书应写明:
(一)纠纷双方当事人的名称(或姓名)、地址,法定代表人、代理人的姓名、职务;
(二)请求的具体要求,事实根据和理由;
(三)处理认定的事实、理由和适用的法律、法规。
(四)处理的结果及调处费用的承担;
(五)不服处理决定的起诉期限。
处理决定书应由调处人员署名并加盖市专利局印章。
第十七条 专利纠纷当事人经市专利局两次正式通知,无正当理由拒不到达指定地点接受调处或未经调处人员准许中途擅自退出,是请求人的,视为自动撤回请求;是被请求人的,市专利局可依法作出缺度处理决定。
第十八条 专利纠纷当事人一方或双方对市专利局处理决定不服的,可以在收到处理决定书之日起三个月内向上海市中级人民法院起诉。对本办法第四条第(一)项侵权纠纷的处理决定,当事人一方期满不起诉又不履行的,市专利局可请求市中级人民法院强制执行。
第十九条 市专利局在处理侵权案件时,遇有当事人一方向专利复审委员会请求宣告该专利权无效时,市专利局应中止处理程序,由专利复审委员会作出决定后,再决定对案件的处理。
第二十条 市专利局处理专利纠纷案件中,发现有犯罪行为的,应移送司法部门追究刑事责任。

第四章 附 则
第二十一条 当事人应该交纳案件调处费,调处费包括案件受理费和案件处理费。
案件受理由请求人预交,案件处理费按实际开支收取。
案件处理终结,调处费由责任方责担;当事人双方均有责任的,按各自责任分担。
第二十二条 本办法由上海市专利局负责解释。
第十二三条 本办法自一九八九年一月一日起施行。



1988年12月22日