北京市房屋土地管理局


北京市房屋土地管理局关于开展组建居民小区物业管理委员会试点工作的通知
北京市房屋土地管理局



各区县房地局、小区办：
居住小区物业管理委员会（以下简称管委会）是代表本物业区域全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。组建管委会是居住小区实施物业管理的一项十分重要的基础工作，各区县局要根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）、
《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令）和市局1997年工作计划的安排，认真开展组建管委会的试点工作。现就有关问题通知如下：
一、加强对组建管委会试点工作的领导。各区县房地局、小区办可在本区县的全国和本市优秀管理居住小区，或具备一定条件的居住小区及高档居住区中，选择2－3个小区进行试点，并根据试点小区的实际情况，制订组建管委会计划，报市小区办。
二、管委会应按下列要求组建：
（一）试点小区的开发建设单位、物业管理企业应在区县房地局、小区办和小区所在地的街道办事处的指导、监督下成立管委会筹备组，制订组建管委会实施方案，起草管委会章程。
（二）筹备组应与产权人代表、使用人代表以及居委会代表协商，推荐管委会委员候选人。
管委会委员候选人应是道德品质好、责任心强、热心公益事业和具有完全民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。
候选人是产权单位代表的，需经产权单位确认资格。
管委会委员人数一般以5－15人单数为宜，其中使用人不超过管委会委员总数的30％。
（三）筹备组应组织召开由全体产权人、使用人代表参加的第一次产权人大会，审议和通过管委会章程，选举管委会委员，组建管委会。
出席产权人大会的使用人代表不得超过产权人总数的30％。
产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票；使用人代表每人拥有一票投票权。
产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会。其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。产权人代表，多层住宅楼可每幢楼选1－2位，高层楼可每幢楼选2－4位；独幢房屋实施物业管理的，可每层选2－3位代表。
产权人代表大会代表所拥有的投票权按本条第三款确定。
（四）召开管委会第一次会议，选举产生管委会主任。管委会主任必须是产权人或产权人代表。
（五）管委会选举产生后，由筹备组持以下文件到所在地区县小区办报批：
1．成立管委会的申请书；
2．管委会章程；
3．管委会委员名单及基本情况；
4．第一次产权人大会或产权人代表大会决议。
上述第1、第4两份文件应由管委会全体委员签字。
（六）区、县、小区办应在收齐筹备组报送材料之日起10日内完成审批工作，并报市小区办备案。
（七）管委会经批准成立后，筹备组职能终止。
三、管委会的主要职责是：
（一）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理合同。
（二）审议物业管理企业提出的物业管理服务收费标准、年度计划、财务预算和决算。
（三）听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。
（四）审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度。
（五）组织召开产权人大会或产权人代表大会。
（六）协助物业管理企业开展各项工作。
四、开发建设单位在管委会组建前聘用物业管理企业对小区进行物业管理的，管委会组建后，应由管委会与物业管理企业重新签订物业管理合同。物业管理合同签订后，双方于15日内将合同副本报区县小区办备案。
五、物业管理企业应为小区管委会解决适当的办公场所。管委会主任的津贴日常办公经费，暂由物业管理企业从其收入中支付。
六、各区县房地局、小区办要加强组建管委会工作的指导，对有关人员进行培训，及时总结汇报试点工作情况，并在总结经验的基础上，积极稳妥地全面开展组建管委会的工作。


第一章 总 则
第一条 组织名称与办公地址：
组织名称： 物业管理委员会（以下简称管委
会）；办公地址：
第二条 管委会是根据《城市新建住宅小区管理办法》（建设部1994年第33号令）及《北京市居住小区物业管理办法》（北京市人民政府1995年第21号令），为加强本区域内的物业管理，维护全体产权人和使用人的合法权益而自愿成立的管理组织。
第三条 管委会宗旨是代表和维护本物业全体产权人、使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

第二章 产权人大会组织
第四条 产权人大会由所在物业管理区域内的全体产权人、使用人代表组成。
（一）产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。
使用人代表每人拥有一票投票权。
（二）产权人总数超过200人的，可召开产权人代表大会，其中使用人代表不得超过产权人代表总数的30％。
产权人代表大会代表的投票权按本条第（一）款确定。
（三）产权人大会应当有过半数产权人或产权人代表出席。
第五条 产权人大会履行下列职责：
（一）选举、罢免管委会委员；
（二）制定、修改管委会章程和管理公约；
（三）审议、批准物业管理企业的年度预算；
（四）决定物业管理的其他重大事项。

第三章 管委会的产生及职责
第六条 管委会是由产权人大会选举产生，代表产权人行使物业管理权力的常设机构。
本会设委员 名，其中主任一名，副主任 名。
管委会主任、副主任在全体委员中选举产生。管委会主任必须是产权人或产权人代表人。
管委会可以聘任秘书一名，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。
第七条 管委会拥有下列权利：
1．每年至少召集和主持一次产权人大会，根据10％以上的产权人要求可召开特别会议；
2．采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同；
3．审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告；
4．审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准；
5．审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
6．检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；
7．对任何破坏、损害本物业产权人利益的行为有制止和要求赔偿的权利；
8．对个别产权人、使用人违反管理公约或损害其他产权人、使用人合法利益的行为，可代表全体产权人提起诉讼。
前款的第2、3、4、5项规定的事项，必须经产权人大会通过。
第八条 管委会义务：
1．组织召开产权人大会；
2．执行产权人大会通过的各项决议；
3．贯彻执行并督促产权人遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育；
4．配合物业管理企业工作，及时反映产权人、使用人对物业管理的意见和建议；
5．管委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反产权人大会的决定，不得损害产权人公共利益。
第九条 管委会召集产权人大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条 管委会主任及其他管委会委员，聘用的专职工作人员，可获得适当津贴。
第十一条 物业管理企业应定期向管委会报送收支帐目，接受监督。管委会对帐务处理有疑问，可委托会计事务所进行审计。

第四章 管委会会议
第十二条 管委会至少每三个月召开一次会议。有半数以上的委员提议，或主任认为有必要时，可召开管委会特别会议。
第十三条 召开管委会会议，由召集人提前七天将会议通知及有关材料书面送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加并行使权利。
第十四条 管委会会议须有半数以上委员出席方为有效。管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、物业管理企业等单位人员列席。
第十五条 管委会决议，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。
第十六条 管委会秘书必须做好每次会议记录，并由会议主持人签字后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签字。

第五章 管委会委员
第十七条 管委会委员由产权人、使用人组成，人数为单数，以5－15人为宜。
第十八条 管委会委员应是道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的，具有完全民事行为能力的人士。
第十九条 管委会委员每届任期三年、可以连选连任。
第二十条 管委会委员的增减、撤换，由管委会会议通过后，提交产权人大会通过。
第二十一条 有下列情形的人员不得担任管委会委员，已担任的须停任，并由下届产权人大会通过：
1．因身体或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．有违法犯罪行为的；
4．有其他不适宜担任管委会委员的原因。
第二十二条 任何委员停任时，必须在停任后七日内将由其管理、保存的管委会文件、资料、帐簿以及属于管委会的所有财物交还给管委会。
第二十三条 管委会委员的权利和义务：
（一）权利：
1．参加管委会组织的有关活动；
2．有选举权、被选举权和监督权；
3．参与管委会有关事项的决策，拥有表决权；
4．对管委会的建议和批评权。
（二）义务：
1．遵守管委会章程；
2．执行管委会的决议，完成管委会交办的工作；
3．参加管委会组织的会议、活动和公益事业；
4．向管委会的工作提供有关资料和建议。

第六章 管委会经费与办公用房
第二十四条 管委会的经费由物业管理经费中支出。
第二十五条 管委会的经费开支包括：产权人大会和管委会会议支出；有关人员的津贴；必要的日常办公费用。
经费收支项目由物业管理企业负责管理，每季度向管委会汇报，每年度向产权人大会公布。
第二十六条 管委会的办公场所由物业管理企业提供。

第七章 附 则
第二十七条 管委会的解散与终止，依照产权人大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条 本章程经产权人大会通过后生效。
制定和修改后的管委会章程，应报区（县）房地局备案。



1997年6月23日
辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市爱国卫生管理办法

1999年7月26日　沈阳市人民政府令第33号沈阳市政府第十五次常务会议通过


第一条 为加强我市爱国卫生工作，提高管理水平，根据《辽宁省爱国卫生管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 市爱国卫生工作实行“群众动手，门前三包，以块为主，条块结合，科学治理，社会监督”的方针，改善城乡卫生面貌，提高全民卫生素质和健康水平。
第三条 在我市行政区域内的一切机关、团体、企事业单位和其他组织（以下简称单位）及个人均应遵守本办法。
第四条 各级爱国卫生运动委员会在本级政府的领导下，统一管理、统筹协调本行政区域内的爱国卫生工作。
各乡镇人民政府、街道办事处及各机关、团体、企事业单位和社区管理委员会等组织应指定专人负责本地区、本单位的爱国卫生日常管理工作。
第五条 各级爱卫会的主要职责是：
（一）贯彻落实全国、省、市爱国卫生工作法律、法规和规章；
（二）制定本地区、本单位的爱国卫生工作长远规划和年度计划，监督、检查、指导全市爱国卫生工作；
（三）组织协调各部门共同履行社会卫生工作职责；
（四）开展多种形式的爱国卫生活动。
第六条 爱国卫生工作实行委员部门分工负责制，各委员部门应在爱卫会领导下，加强对本系统爱国卫生工作的管理。
第七条 每年四月份为爱国卫生活动月，每周末为机关、团体、企事业单位卫生清扫日。
第八条 一切单位和个人都应在当地爱卫会的统一领导下，参加爱国卫生活动，按照国家、省、市爱卫会规定的卫生标准，搞好单位室内外的环境卫生。
第九条 沈阳市辖区内的所有沿街单位，都应遵守《沈阳市门前三包管理办法》，做好门前三包工作。
第十条 公共场所应严格执行市政府关于 《公共场所禁止吸烟暂行规定》。
第十一条 单位和居民应做好除四害工作，综合防治措施健全，消除四害孳生场所，并做到室内外环境整洁。外环境无乱堆乱放，无垃圾积存，垃圾应密闭收集。居民区无违章建筑，庭院甬道无凸凹破损。饲养宠物不得影响周围环境卫生。
第十二条 各县（市）应参照全国城市卫生检查标准，开展创建卫生县城活动。乡镇所在地应参照城市卫生标准要求，搞好卫生建设工作。村屯应做到街平路直，禽畜无散养，路边无柴堆、粪堆、土堆，主要街路路边应绿化。
第十三条 农村应加强改水改厕工作。改水工作须按全市改水计划完成，改水受益人口数量应达到全市计划要求。农村水厂应有卫生防护，周围50米内无污染源，应定期检测水质。
村屯厕所应做到有棚有盖、有围档，不渗不漏、无蝇蛆，实施粪便无害化管理。
第十四条 个人应遵守市政府“卫生五不准”的规定，不得随地吐痰、便溺、乱扔瓜果皮核、乱泼污水、乱倒垃圾。
第十五条 爱国卫生工作实行专业监督与社会监督相结合的原则，各区、县（市）聘任爱国卫生监督员，街道、乡（镇）聘任爱国卫生检查员。
第十六条 违反本办法第十一条规定，四害综合防治措施不健全、有乱堆乱放杂物、积存垃圾、四害孳生场所、四害密度和室内外环境卫生达不到国家、省、市规定标准及饲养宠物影响周围环境卫生的单位和居民，由各级爱卫会按照管辖权限，对单位处以100元以上3000元以下
的罚款，对个人处以10元以上100元以下的罚款。
第十七条 违反本办法第十二条规定，禽畜散养、路边乱堆柴堆、粪堆、土堆的乡镇（村屯），由各级爱卫会按照管辖权限，对责任者处以5元以上10元以下的罚款。
第十八条 违反本办法第十四条规定的，由各级爱卫会按照管辖权限，对个人处以5元以上10元以下的罚款。
第十九条 对违反本办法的行为实施处罚，必须依照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序进行，罚没款必须及时足额上缴同级财政。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十一条 各级爱卫会检查人员应加强自身素质建设，秉公执法。对以权谋私、营私舞弊，玩忽职守的，由所在单位给予行政处分，清除监督检查执法队伍；对情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 对妨碍管理人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》 的有关规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法在执行中的具体问题，由市爱国卫生运动委员会负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。

附：
爱国卫生工作实行“条块结合、以块为主”和委员部门分工负责制的原则，各委员部门应在爱卫会领导下，加强对本系统爱国卫生工作的管理：
（一）卫生行政部门应负责食品、公共场所、饮用水卫生的监督检查，负责全市传染病的防治和开展全民健康教育工作，并搞好四害密度监测。
（二）城建部门应搞好环卫市政基础设施的配置、管理及四害消杀工作。有计划地解决好水冲公厕、城市垃圾和粪便的处理工作。
（三）环境保护部门应加强对废气、污水、噪声和固体废弃物污染环境防治工作的监督管理，会同有关部门取缔严重污染环境的露天烧烤经营活动。
（四）工商行政部门负责市场内的食品卫生管理和加强对市场的监督检查工作。市场内的环境卫生、除四害及设施管理，由主办部门负责。
（五）建工部门负责城市施工现场的卫生和除四害等项工作的管理。
（六）房管部门负责居民住宅小区环境卫生的综合整治，并搞好绿化美化、四害防治等项工作。
（七）公安部门负责一环十线、五十一条街路、重点地区的公共交通设施卫生，做好清理违章占道工作。
（八）教育部门负责学校、托幼园所卫生工作的管理，加强健康教育工作。
（九）粮食部门负责粮库、粮站等所属单位的卫生工作。
（十）交通部门负责客运站点和公交车辆的卫生工作。



1999年7月26日