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洛阳市房屋租赁管理办法

时间:2024-07-11 02:46:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8813
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洛阳市房屋租赁管理办法

河南省洛阳市人民政府


洛阳市人民政府令第72号

(1992年10月30日洛阳市人民政府第11号令发布 根据2005年7月26日洛阳市人民政府第72号令公布的《洛阳市人民政府关于修改<洛阳市房屋租赁管理办法>的决定》修订)


第一条 为加强房屋租赁管理,保护租赁双方当事人的合法权益,维护房屋租赁秩序,充分发挥房屋租赁的经济效益和社会效益,根据国家有关规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于市、县(市)城市规划区范围内的房屋租赁及管理王作。
下列行为视为房屋租赁:
(一)将房屋内的场地或者设施、设备有偿提供给他人就地使用的;
(二)以联营、入股等名义提供房屋供他人使用,只获固定收益,不负盈亏责任的;
(三)以他人出资解决本单位职工工资、福利等形式将房屋提供给他人使用的;
(四)宾馆、饭店、招待所改变旅栈业使用性质,将房屋提供给他人作为非旅栈业经营活动用房的;
(五)以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。
第三条 市、县(市)房产管理部门是房屋租赁的主管部门,其所属的房产租赁管理机构具体负责房屋租赁的管理工作。
第四条 房产管理部门直管的公房和房产所有单位自管的公房出租给居民和本单位职工做住宅用的,不适用本办法。
第五条 房屋租赁实行登记备案制度。
出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任条款,以及双方的其他权利和义务。房屋租赁合同当事人应当自合同签订、变更、终止之日起30日内,持房屋所有权证书或者其他合法证件、房屋租赁合同和当事人的合法证明等有关材料,向房产管理部门登记备案。
第六条 有下列情况之一的房屋不得出租:
(一)无合法产权证件或者未获得房屋所有权人授权的;
(二)产权有争议的或者产权不清的;
(三)损坏严重使用不安全的;
(四)在依法发布房屋拆迁公告范围内的;
(五)违章建筑和无临时建筑许可证的临时建筑的房屋;
(六)法律、法规规定禁止租赁的其他房屋。
第七条 有下列行为之一的属违章租赁:
(一)未到房产管理部门办理登记备案的;
(二)匿报房租、收取变相租金或者其他额外费用的;
(三)以房屋作为主要条件与他人或者单位建立联合体关系、签订合同时不载明租金的;
(四)利用其他不正当手段出租房屋的。
第八条 修缮出租房屋是出租方的责任。出租方对出租的房屋及设备,应当及时检查维修,确保使用安全。因修缮不及时造成承租方财产损失或者人身伤亡的,出租方应当赔偿经济损失和承担法律责任。
出租方对出租房屋确实无力修缮,经与承租方协商可以双方合修或者由承租方垫修,承租方付出的修缮费可以折抵房屋租金或者由出租方以其他方式偿还。
第九条 合同有效期内,出租方不得随意收回房屋。因自用确需收回房屋时,必须提前三个月通知承租方,并向承租方支付相当于一个月房屋租金的违约金。合同另有约定的,从其约定。
第十条 在合同有效期限内,出租方出卖、抵押、典当房屋时,在同等条件下,承租方有优先取得权。
第十一条 合同期内,承租方提前退房的,退房时除交足当月租金外,另向出租方交付相当于一个月房屋租金的违约金。合同另有约定的,从其约定。
第十二条 房屋租赁双方不得以任何借口合谋逃避租赁管理、对违章租赁和利用租赁房屋进行违法活动的行为,房产、物价、工商、税务、公安等部门要按各自的职责及时查处。
第十三条 房屋租赁双方发生租赁纠纷应当互谅互让协商解决;协商不成的,可以由房产管理部门进行调解,调解达不成协议的,当事人可以申请仲裁或者向人民法院起诉。
笫十四条 房屋租赁未办理登记备案手续的, 由房产管理部门责令限期办理。逾期仍未办理的,可以对住宅租赁出租人处以500元以上1000元以下的罚款;对非住宅租赁出租人处以1000元以上5000元以下的罚款。
第十五条 本办法自发布之日起施行,洛市政[1989]334号文件同时废止。


撤回自诉与国家赔偿

戴洪斌


  自诉案件是指被害人在一定情况下,直接向人民法院提起诉讼,由人民法院直接受理的刑事案件。自诉案件由被害人直接向人民法院起诉,而不由检察机关提起公诉,自诉案件与公诉案件相对。在自诉案件中,人民法院有权对被告人决定逮捕并予执行。自诉人也可以撤回自诉,人民法院经审查后依法裁定准许。自诉人撤回自诉后,被告人就人民法院的决定逮捕申请国家赔偿,应如何处理?这是一个需要认真研讨的问题。

一、自诉案件的范围和处理方式

  自诉案件包括下列案件:(一)告诉才处理的案件;(二)被害人有证据证明的轻微刑事案件;(三)被害人有证据证明对被告人侵犯自己人身、财产权利的行为应当依法追究刑事责任,而公安机关或人民检察院不予追究被告人刑事责任的案件。
  刑事诉讼法第一百七十一条规定,人民法院对于自诉案件进行审查后,按照下列情形分别处理:(一)犯罪事实清楚,有足够证据的案件,应当开庭审判;(二)缺乏罪证的自诉案件,如果自诉人提不出补充证据,应当说服自诉人撤回自诉,或者裁定驳回。自诉人经两次依法传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,按撤诉处理。第一百七十二条规定,人民法院对自诉案件,可以进行调解;自诉人在宣告判决前,可以同被告人自行和解或者撤回自诉。归纳起来,自诉案件的处理方式有:判决、撤回自诉(包括按撤诉处理)和驳回三种。本文主要分析撤回自诉情形。

二、有关国家赔偿规定

  自诉案件属于刑事诉讼案件的一种,自诉案件中有关逮捕的国家赔偿,也当然适用国家赔偿法刑事赔偿的相关规定。对撤回自诉的国家赔偿问题,国家赔偿法只简单作了提及,国家赔偿法第十七条规定:“属于下列情形之一的,国家不承担赔偿责任:(三)依照刑事诉讼法第十一条规定不追究刑事责任的人被羁押的。”刑事诉讼法第十一条(后改为第十五条)规定:“有下列情形之一的,不追究刑事责任,已经追究的,应当撤销案件,或者不起诉,或者终止审理,或者宣告无罪:(四)依照刑法告诉才处理的犯罪,没有告诉或者撤回告诉的。”
  另外,最高人民法院赔偿委员会也作出了《关于自诉人撤诉决定逮捕的人民法院应当承担国家赔偿责任的批复》。批复明确:人民法院审理刑事自诉案件时,在证据不充分的情况下,即决定对被告人逮捕并作出了有罪判决。二审以事实不清,证据不足为由,撤销原判,发回重审。一审人民法院在重新审理时,裁定准许自诉人撤诉。该裁定应视为是对没有犯罪事实的人错误逮捕的依法确认。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第十五条第(二)项和第十九条第三款的规定,一审民法院对错误逮捕应当承担赔偿责任。
  以上两个法律规定和批复,是处理撤回自诉案件国家赔偿的主要依据。

三、自诉案件中决定逮捕应否给予国家赔偿

  国家赔偿法第十七条(三)规定,依照刑法告诉才处理的犯罪,没有告诉或者撤回告诉的,国家不承担赔偿责任。而最高人民法院赔偿委员会《关于自诉人撤诉决定逮捕的人民法院应当承担国家赔偿责任的批复》,却提出了在某种情况下,人民法院应当承担赔偿责任。两个规定似乎存在有矛盾。
  国家赔偿法为国家赔偿法典,是指导国家赔偿工作和办理国家赔偿案件的基本法律依据。其第十七条规定了国家不承担赔偿责任的情形。刑事案件的自诉人撤回自诉,人民法院予以裁定准许的,也应属于国家不予赔偿的情形。这是一般情况。
  在一定情况下,国家也应承担赔偿责任。如最高人民法院赔偿委员会上述个案批复提到的情形,即被上级法院裁定了原一审判决事实不清、证据不足,并撤销原判,发回重审,则不属于国家不承担赔偿责任情形,而应予国家赔偿。上级法院发回重审的裁定,对一审原有罪判决判定为事实不清、证据不足,即是对一审刑事有罪判决的否定性评价,在一审法院重审中未增加新的有罪证据、准许自诉人撤回自诉的情况下,就应以这二审裁定的认定作为依据,以此确定原一审判决对被告人有罪认定上的错误,可以视为对被告人决定错误逮捕的确认。这二审法院的裁定应视为是对原审法院错误逮捕的确认文书,被告人就可以以此申请作出逮捕决定的人民法院给予国家赔偿。
  国家赔偿法和最高人民法院赔偿委员会批复相关规定,并不矛盾。国家赔偿法第十七条(三)项适用于撤回自诉的一般情形,而最高人民法院赔偿委员会《关于自诉人撤诉决定逮捕的人民法院应当承担国家赔偿责任的批复》,适用的是特殊情形,即上级法院作了否定的情形。
  虽然国家赔偿法第十七条(三)规定了,撤回自诉的逮捕不予国家赔偿。但并不必然表明,人民法院在自诉案件办理中作出逮捕决定一概没有值得商榷的地方。这些被采取了逮捕强制措施的被告人,是否都可能被判处徒刑以上刑罚,且具有发生社会危险性,有逮捕必要?因为准许自诉人撤回自诉,对被告人是否构成犯罪人民法院并不作出明确的认定和判决,一般情况下,对于被告人是否可能被判处徒刑以上刑罚更不好在裁定书中予以说明。于是,一些自诉案件撤回后,原被逮捕的被告人就人民法院的逮捕申请国家赔偿。人民法院在处理这类问题时在法律和道理上说不太清楚,不好做工作,矛盾不易化解。对于这类问题的处理,要做好解释说服工作,对于确实不存在严重违法问题,甚至没有违法行为的被告人,应做好安抚。

四、对决定逮捕的异议

  刑事诉讼法第七十三条规定:人民法院、人民检察院和公安机关如果发现对犯罪嫌疑人、被告人采取强制措施不当的,应当及时撤销或者变更。七十五条规定:犯罪嫌疑人、被告人及其委托代理人、近亲属或者犯罪嫌疑人、被告人委托的律师及其他辩护人对于人民法院、人民检察院或者公安机关采取强制措施超过法定期限的,有权要求解除强制措施。人民法院、人民检察院或者公安机关对于被采取强制措施超过法定期限的犯罪嫌疑人、被告人应当予以释放、解除取保候审、监视居住或者依法变更强制措施。
  以上规定了两种情形,一是采取强制措施不当,包括了人民法院决定逮捕情形,应当撤销或者变更。一是超过法定期限采取强制措施,也包括了人民法院决定逮捕情形,应当释放、解除或变更。对于人民法院的决定逮捕不当,没有明确规定被告人及相关人员对此强制措施提出异议。对于人民法院超期逮捕,刑事诉讼法规定了犯罪嫌疑人、被告人及其委托代理人、近亲属或者犯罪嫌疑人、被告人委托的律师及其他辩护人,有权要求解除强制措施。无论是对法院逮捕不当没有明确规定异议,还是对超期逮捕规定有关人员有权要求解除,都没有禁止被告人及相关人对决定逮捕提出异议。要充分保护宪法第四十一条规定的“中华人民共和国公民对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为,有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利,但是不得捏造或者歪曲事实进行诬告陷害。”权利,应允许被告人和相关人对人民法院的决定逮捕提出异议,异议可以向作出逮捕决定的人民法院提出,也可以向上级人民法院提出。被告人和相关人对人民法院的决定逮捕提出异议,人民法院要认真审查,如果确实不属于应予逮捕情形,则予以纠正,撤销原作出的逮捕决定。该撤销决定,应视为是对错误逮捕的确认文书,被告人可以就此向人民法院申请国家赔偿。对人民法院采取逮捕措施的异议,可以在自诉案件的办理过程中提出,也可以在自诉撤回后提出,以充分保护被告人的人生自由权。

五、自诉案件应慎用逮捕措施

  公民的人身自由为宪法保护,宪法第三十七条规定:“中华人民共和国公民的人身自由不受侵犯。任何公民,非经人民检察院批准或者决定或者人民法院决定,并由公安机关执行,不受逮捕。禁止非法拘禁和以其他方法非法剥夺或者限制公民的人身自由,禁止非法搜查公民的身体。”人身自由作为人的一项基本权利,为国家法律和个人高度重视。需要对个人的人身自由给予充分的保护,严格限定限制、羁押人身自由的条件。这对包括人民法院在内的司法机关提出了更高的要求,特别是人民法院在办理自诉案件时更要加以注意。
  由于自诉案件由被害人个人自行提起,且自诉案件侵害人损害的多是受人的个人权利,在办理自诉案件中,人民法院更要严格执行刑事诉讼法第六十条规定“对有证据证明有犯罪事实,可能判处徒刑以上刑罚的犯罪嫌疑人、被告人,采取取保候审、监视居住等方法,尚不足以防止发生社会危险性,而有逮捕必要的,应即依法逮捕。对应当逮捕的犯罪嫌疑人、被告人,如果患有严重疾病,或者是正在怀孕、哺乳自己婴儿的妇女,可以采用取保候审或者监视居住的办法。”要设定比办理公诉案件更为严格的条件,严格决定逮捕条件,不轻易决定采取逮捕措施。
  过去不少自诉案件中,人们法院都对被告人决定了逮捕。自诉案件多为轻微的刑事案件,要严格审查,确立起充分保护人身自由权的意识,谨慎适用逮捕强制措施。建议对自诉案件中的决定逮捕,作出相应的司法解释或法律规定,以规范这种行为。


劳动部办公厅关于处理劳动争议案件有关政策问题的复函

劳动部办公厅


劳动部办公厅关于处理劳动争议案件有关政策问题的复函
劳动部办公厅


复函
安徽省劳动厅:
你厅《关于处理劳动争议案件有关政策问题的请示》(劳仲字〔1997〕第388号)收悉。经研究,现函复如下:
一、对已办理港英入境许可证的企业职工,用人单位不能以此为由解除劳动关系。职工获批准出境定居要求办理退休、退职或离职手续的,用人单位应当按照《关于归侨、侨眷职工获批准出境定居退休、退职费发放问题的解答意见》(〔78〕侨内字第512号)以及《关于归侨、侨
眷职工因私事出境的假期、工资等问题的规定》(〔83〕侨政会字第007号)办理。对符合退休、退职条件的,按退休、退职办理;对不符合退休、退职条件的,按离职办理。对没有提出办理退休、退职或离职手续要求的,则不能按照上述文件执行,双方劳动关系的解除,应当按照《
劳动法》及有关规定办理。
二、根据现行就业政策规定,对于仅获得港英入境许可证的人员,不适用《台湾和香港、澳门居民在内地就业管理规定》(劳部发〔1994〕102号)。



1997年10月5日