山东省青岛市人大常委会


青岛市水路运输行业管理条例


(1999年11月19日市十二届人大常委会第12次会议通过)
　　
　　第一章　总　　则
　　第一条　为加强水路运输行业管理,维护水路运输市场秩序,保障水路运输经营者、旅客及其他当事人的合法权益,促进水路运输事业的发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际情况,制定本条例。
　　第二条　凡在本市行政区域内从事营业性水路运输(含旅客运输、货物运输、运输服务)及其相关活动的单位和个人,应当遵守本条例。
　　第三条　青岛市及各县级市和城阳区、黄岛区、崂山区交通行政主管部门是本行政区域内水路运输行业的主管部门。其所属的航运管理机关具体负责本辖区水路运输行业的管理工作。
　　与水路运输行业管理有关的部门应当按照各自职责做好有关水路运输行业的管理工作。
　　第四条　水路运输经营者依法组织的行业协会,应当按照有关法律、法规建立行业自律机制,为经营者提供咨询、信息等服务,维护经营者的合法权益,对水路运输经营者的经营活动进行指导、协调。
　　第五条　水路运输经营者应当严格遵守安全生产的有关规定,建立健全安全责任制。
　　第六条　市交通行政主管部门应当会同有关部门根据经济和社会发展需要,编制本市水路运输行业发展规划,报市人民政府批准后组织实施。
　　第二章　审批条件与程序
　　第七条　从事水路运输经营的,应当依法取得经营资格。
　　第八条　从事水路旅客运输、货物运输经营的,应当具备下列开业条件:
　　(一)有相应的运输船舶及船舶证书;
　　(二)主要船员应当持有相应的职务证书;
　　(三)有相应的经营场所和管理人员;其中,从事水路旅客运输经营的,应当具备相应的客运船舶停靠港、站点及安全服务设施;
　　(四)有相应的资金;
　　(五)法律、法规规定的其他条件。
　　第九条　从事水路运输服务经营的,应当具备下列条件:
　　(一)有相应的经营场所及设施;
　　(二)有相应的管理人员;
　　(三)有相应的资金;
　　(四)法律、法规规定的其他条件。
　　从事国际船舶代理业务的,还应当符合国家规定的其他条件。
　　第十条　从事水路旅客运输、货物运输经营的,按照下列规定办理有关手续:
　　(一)向交通行政主管部门提出筹建申请;其中,需订造、购买船舶的,应当经交通行政主管部门批准;
　　(二)具备开业条件的,向交通行政主管部门提出开业申请;经审查合格的,领取水路运输许可证或有关批准文件;
　　(三)持水路运输许可证或有关批准文件向工商行政管理部门和税务机关申请办理营业执照和税务登记手续。
　　从事国内水路运输经营的,持水路运输许可证、营业执照和税务登记证到交通行政主管部门领取船舶营业运输证。
　　船舶营业运输证应当随船携带。
　　第十一条　运输区域在本市辖区内的,由所在地交通行政主管部门审核后,按程序报市交通行政主管部门批准。
　　运输区域超出本市辖区的,由市交通行政主管部门审核后,按国家有关规定报批。
　　第十二条　从事国内水路运输服务经营的,由经营者所在地交通行政主管部门审核后,报市交通行政主管部门批准。
　　从事国际船舶代理的和国(境)外水路运输经营单位在本市设立常驻代表机构的,由市交通行政主管部门审核后,按国家有关规定报批。
　　经批准的水路运输服务经营者,应当持水路运输服务许可证或批准文件向工商行政管理部门和税务机关申请办理营业执照和税务登记手续后方可营业。
　　第十三条　利用货主码头从事经营性港口业务的,由市交通行政主管部门审核后按规定报批。
　　第十四条　水路旅客运输、货物运输经营者需新增运力的,应当向所在地交通行政主管部门申报,并由交通行政主管部门按规定的审批权限审批。
　　营业性运输船舶易主经营的,新船主应当重新办理审批手续。
　　第十五条　水路运输经营者停业、歇业或变更登记事项的,应当提前三十日到交通行政主管部门办理手续,并按规定到工商行政管理部门、税务机关办理相关手续。
　　第十六条　任何单位和个人不得出借、转让、倒卖、涂改和伪造有关水路运输证件。
　　第十七条　水路运输许可证实施年度审验制度。未经审验合格的,不得继续经营。
　　第三章　旅客运输
　　第十八条　水路旅客运输经营者应当保证旅客安全,为旅客提供文明、规范的服务。
　　第十九条　旅客运输船舶应当在其显著位置悬挂营运标志,其从业人员应当统一着装,佩戴标志。
　　第二十条　旅客运输船舶必须按规定配备消防、救生、救难、呼救和通讯等设施。水路旅客运输经营者应当经常对上述设施进行检查,确保其安全有效。
　　水路旅客运输经营者应当将有关安全常识告知旅客。
　　第二十一条　水路旅客运输经营者应当按照有关规定对旅客携带或托运的物品实施危险品检查。对拒绝接受危险品检查的乘客,水路旅客运输经营者可以不予承运。
　　第二十二条　从事固定班次旅客运输的经营者,应当按照批准的航线、班次和停靠站点正点营运。
　　需取消或变更航线、班次、站点的,应当向交通行政主管部门提出申请;经批准后在沿线各客运站点发布公告,三十日后方可取消或变更。
　　因不可抗力等因素需要临时取消或变更班次、站点的,应当公告,并办理有关退票或换票手续。
　　第二十三条　个体水路旅游运输经营者,应当与水路旅客运输经营企业订立管理服务合同。
　　第四章　货物运输
　　第二十四条　水路货物运输经营者应当根据拥有的运输工具、设施设备和技术条件承接货物运输业务。
　　第二十五条　水路货物运输经营者应当与托运人订立货物运输合同。
　　第二十六条　托运人托运货物,不得在普通货物中夹带危险货物,不得谎报或隐瞒货物性质、名称、数量、重量等。
　　水路货物运输经营者运输危险货物的,应当遵守危险货物运输的管理规定。运输国家、省、市人民政府规定禁运、限运的货物,应当持有关证明。
　　第二十七条　从事海上集装箱运输的国际水路货物运输经营者,可以在本市从事海上集装箱国际转运业务。
　　第二十八条　对国家抢险、救灾、战备等紧急物资的运输,水路货物运输经营者应当服从交通行政主管部门的统一调度,保证运输任务的完成。
　　第五章　运输服务
　　第二十九条　水路运输服务分为船舶代理和国内货物运输、旅客运输代理。
　　第三十条　从事船舶代理的水路运输服务经营者,可以接受承运人的委托,在协议的范围内,为承运人承揽货源或客源,并以承运人的名义签订合同,办理水路货物运输、旅客运输手续和提供相关服务。
　　第三十一条　从事国内货物运输、旅客运输代理的水路运输服务经营者,可以接受托运人、收货人或者旅客的委托,为其联系船舶、确定舱位,并以托运人、收货人或者旅客的名义签订合同,办理船舶运输、货物装卸手续和提供相应服务。
　　第三十二条　水路运输服务经营者应当与委托方本着平等自愿、诚实信用的原则订立委托合同,按照约定的代理事项提供服务。
　　第三十三条　从事国内水路运输服务的经营者不得有下列行为:
　　(一)以自己的名义为他人办理托运或承运业务从中收取运费差价;
　　(二)为没有合法营运证件或超越合法经营范围的水路运输经营者,提供水路运输服务;
　　(三)垄断、非法买卖货源或强行为他人代办业务;
　　(四)非法抬高、压低运价从中牟利。
　　第三十四条　对从事国际船舶代理经营活动的,按国家有关规定管理。
　　第三十五条　利用货主码头经营港口业务的,按照国家、省有关规定管理。
　　第六章　运价、票据和统计
　　第三十六条　旅客运输航线在本市辖区内的,其票价由市价格行政主管部门会同市交通行政主管部门制定。旅客运输航线超出本市辖区的国内运输,其票价按照国家、省有关规定执行。
　　第三十七条　水路旅客运输价格应当明码标价。水路旅客运输经营者不得对船票价格内已包含的服务项目另行收费或向旅客提供强制性收费服务。
　　第三十八条　从事国内水路货物运输的经营者在本市起运货物的,应当使用国务院交通行政主管部门规定格式的水路货物运单。
　　第三十九条　本市从事国际水路货物运输的经营者,应当将其提单的格式样本报市交通行政主管部门备案。市交通行政主管部门应当将备案的提单格式样本供社会公开查阅。
　　第四十条　水路运输服务经营者,应当按照规定收取费用。
　　第四十一条　水路运输经营者应当使用符合规定的票据,不得私自印制票据或以其他票据代替。
　　第四十二条　水路运输经营者应当按规定向交通行政主管部门报送有关统计资料。
　　第七章　　监督与处罚
　　第四十三条　交通行政主管部门及其所属的航运管理机关应当加强对水路运输经营活动的监督检查,其管理人员在执行监督检查任务时,应当统一着装和佩戴标志,并出示有效行政执法证件。
　　第四十四条　非法从事经营有下列行为之一的,由交通行政主管部门或其委托的航运管理机关没收违法所得,并处以违法所得的一倍以上三倍以下的罚款;没有违法所得的,处以三万元以上二十五万元以下的罚款:
　　(一)未取得船舶营业运输证而营运的;
　　(二)未经批准利用货主码头从事经营性港口业务的;
　　(三)未经批准擅自增加运力和易主经营未重新办理审批手续的;
　　(四)水路运输经营许可证未经年度审验或年度审验不合格继续经营的。
　　第四十五条　擅自取消或变更航线、停靠站点及减少班次的,由交通行政主管部门或其委托的航运管理机关责令改正,并处以一千元以上一万元以下的罚款。
　　第四十六条　当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。逾期不申请复议,不提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第四十七条　拒绝、阻碍交通行政管理人员执行职务,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》应当给予治安处罚的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第四十八条　交通行政主管部门管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第八章　附　　则
　　第四十九条　本条例自公布之日起施行。

对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要：市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高，极大地活跃了房地产市场的交易，持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是，繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题，其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题，由于我国目前有关这方面的立法还不健全，因面积差异而引起的纠纷不断发生，因此，非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法，这对于维护房地产市场的正常秩序，保护当事人的合法权益，都具有重要的现实意义。

关键词：商品房 合同 面积 处理
近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章，他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去，借此瞒天过海，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得发展的伎俩极具迷惑性，即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏，更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢？
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
（一）明确法律责任，莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利，要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权，避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时，却没有明确违反该规定所应承担的法律责任，这样，条款的设置就流于形式，根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时，必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的，它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险；而只有为法律义务配以相应的法律责任，使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上，才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此，有义务不能无责任，国家有关部门应当完善这方面的立法。
（二）规范和统一专业用语，避免歧义和矛盾
作为专业性用语，最忌讳的就是名称不统一，使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中，有必要纠正这种失误，并杜绝类似问题的再次发生，力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称，避免用语间的矛盾和冲突，使消费者明明白白消费，安安心心购房。
（三）克服《示范文本》的漏洞和缺陷，追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞，造成了其现实的不公（对此上文已有论及，在此不再赘述）。但是，决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上，有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是，有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事，将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来，除非双方另有详细约定，否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法，即：按建筑面积计价的，只能就建筑面积差异情形主张权利；按套内建筑面积计价的，只能就套内建筑面积差异情形主张权利；按套计价的，一般不能就面积差异主张权利。（参见梁书文：《商品房销售面积误差纠纷的处理》，《法律适用》2006年第1-2期。）笔者对此有不同看法，下面以一个真实案例进行论述。
18位原告（均系某小区业主）与被告（某小区开发商）签订了《广东省商品房买卖合同》，合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定，案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小，但套内建筑面积却比约定要大，面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理，合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上，双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售，但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中，双方没有根据合同要求以划√方式作出选定，也没有在选项上打×，以示删除，造成了房屋计价方式的不明。原告诉称，他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的，现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差，被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称，根据文字的对应性，房屋既然是按套出售，就应当理解为按套内建筑面积计价，也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责，如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分，而套内建筑面积则比约定的增大，故被告无需承担任何退款责任，原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点，将三种法定计价方式严格区分开来的话，那么在本案中，一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的，原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利，还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款，这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为，既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定，那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋，否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价，且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定，但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形（如分摊的共有面积或建筑面积的差异）完全免责，否则，被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小，即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远，甚至根本不存在，被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失，也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的，购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说，原告在购买诉争房时，已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款，只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中，而现在该部分面积发生差异，从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小，根据我国民法的公平原则，被告应对此承担违约责任，向原告退还多收的价款。
此外，《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补，比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释，规范协调各地合理地适用《示范文本》，以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等，尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
（四）取消多种计价方式并行的商品房计价制度，原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊，设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择，使用任何一种计价方式，最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的，计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述，目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题，因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中，按套计价最简单便捷，但因其与房屋面积没有直接联系，故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理；而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的，过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式，但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业，一般的老百姓难以掌握，对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素，按套内建筑面积计价的方式的优点最明显，它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分，又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来，便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此，北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定，除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过，虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利，可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法，规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格，房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。