商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为，笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评：
　　
认购定金一去不返

　　《××苑商品房认购书》规定：“认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者则所缴认购定金不予退还。”
　　
　　点评：商品房买卖属于大宗消费，购房者通常需要有一个合理的“决定期”，以便购房者在深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务前提下，自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的，不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

　　上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定，“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

　　点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了购房者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，购房者应坚决抵制这样的条款。
因此，在签约之前，一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规；要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证“五证”是否齐全；务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，不要在不知情的情况下贸然交付定金；对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
　　
　　上海市××置业公司制定的《××认购书》规定：“如在上述期限内（签认购书十五日内），认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。”
　　点评：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。
　　
免除责任巧设计

　　上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定：“在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
　　
　　点评：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由购房者承担，是违法、无效条款。
　　
　　模糊标的好圈钱

　　上海浦东××房地产公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
　　点评：如果开发商交付的是精装修房，就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
　　
　　违约责任不对等

　　上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定：甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续。
　　
　　点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重购房者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
　　
　　面积误差设陷阱

　　松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定：“面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
　
　　点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。
　　
　　一房二卖搞欺诈

广东省深圳市人民政府


深圳经济特区城市雕塑管理规定

（1994年4月29日深圳市人民政府令第25号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订）

　　第一条　为了加强对深圳经济特区（以下简称特区）城市雕塑规划、建设的管理，使城市雕塑的建设布局与艺术水平适应特区城市发展的需要，制定本规定。
　　第二条　本规定所称城市雕塑，是指在特区内的街道、广场、公园、庭院、公共绿地、居民住宅区、风景名胜区、各类建筑所在地的室外雕塑作品。
　　前款所列各项城市雕塑的创作、设计和建设，适用本规定。
　　第三条　深圳市人民政府（以下简称市政府）规划、土地管理部门是特区城市雕塑管理的主管部门（以下简称主管部门）。主管部门下设深圳市城市雕塑办公室（以下简称城市雕塑办公室），具体负责本规定的组织实施，其主要职责如下：
　　（一）依据城市整体规划编制深圳市城市雕塑总体规划；
　　（二）指导编制城市雕塑区域规划；
　　（三）审查城市雕塑报建项目；
　　（四）拟定有关城市雕塑的维护及管理细则。
　　第四条　城市雕塑的创作设计应贯彻“百花齐放、百家争鸣”的方针，坚持美化城市、文明健康的原则。
　　市政府鼓励城市雕塑创作和建设的繁荣发展，对优秀城市雕塑作品的创作者予以精神或物质奖励。
　　第五条　深圳市城市雕塑总体规划由城市雕塑办公室编制完成，经征求有关部门的意见，主管部门审核，报市政府批准后实施。
　　城市雕塑集中的广场、雕塑公园、大型雕塑园地与雕塑群落密集的区域，由所在地有关部门编制城市雕塑区域规划，经城市雕塑办公室审核批准后实施。
　　第六条　城市雕塑项目由建设单位首先向城市雕塑办公室申请建设。申请建设时应提交下列文件和资料：
　　（一）雕塑项目申报书；
　　（二）规划布局与环境效果图；
　　（三）创作设计人员资质证书；
　　（四）承建单位的专业技术人员资料；
　　（五）配套工程施工图；
　　（六）其他有关地点、基础、规格等专业资料。
　　第七条　城市雕塑办公室应于受理申请后30日内完成对申请项目的审查。对于通过审查的，发给《城市雕塑建设许可证》。按国家有关规定需办理其他手续的，申请人应持该许可证向有关部门办理。未经取得《城市雕塑建设许可证》的城市雕塑项目，任何单位和个人不得建设。
　　第八条　未经审查，擅自建设城市雕塑项目的，限期自行拆除或搬迁。逾期不自行拆除或搬迁的，由主管部门组织强行拆除或搬迁；所需费用由擅自建设该雕塑项目的单位承担。
　　第九条　凡持有国家文化部、建设部、中国美术家协会联合颁发的《城市雕塑创作设计资格证书》的个人，以及拥有持有上述资格证书人员的创作设计单位，方可在特区内承担城市雕塑建设项目的创作和设计委托，但根据需要由主管部门决定公开向社会征集创作设计方案的除外。
　　第十条　具备下列条件者，可向城市雕塑办公室申领《深圳市城市雕塑创作设计临时资格证书》：
　　（一）须有2名以上持有《城市雕塑创作设计资格证书》的专家推荐；
　　（二）具有5年以上从事雕塑创作设计的实际工作经历；
　　（三）有5件以上自已创作设计的雕塑作品。
　　城市雕塑办公室应自接到申请人的申请之日起30日内，对符合上述条件的申请予以核准，并颁发《深圳市城市雕塑创作设计临时资格证书》。
　　第十一条　建设单位与创作设计单位或个人应订立城市雕塑创作设计委托合同。除合同有特别约定外，建成的城市雕塑项目应由创作设计单位或个人署名。
　　第十二条　为保证城市雕塑艺术造型质量，城市雕塑作品应按如下比例定稿送审：
　　（一）高度（长度）4米以上10米以下的为1/5；
　　（二）高度（长度）10米以上的为2米。
　　对不按报批审定的定稿制作的城市雕塑，责令其返工重作。
　　第十三条　建设单位和承建单位不得随意改变城市雕塑的题材、定点、名称、规格、材料等内容。确需改变的，应在制作、施工或安装15日前报经城市雕塑办公室批准。
　　第十四条　城市雕塑作品应保证艺术质量和施工质量，质量监督和验收工作由城市雕塑办公室具体负责。
　　第十五条　城市雕塑施工安装完成后，由城市雕塑办公室组织验收。验收合格的发给竣工证书；验收不合格的，由建设单位和施工单位修改或重作。重新验收仍不合格的，限期拆除或搬迁，其费用由责任人负担。
　　第十六条　完成竣工验收的城市雕塑，建设单位应将有关材料报深圳市城市建设档案馆存档。
　　第十七条　建设单位负责建成后的城市雕塑的维护与管理，保持城市雕塑的整洁与周围环境的卫生。
　　任何单位和个人均有爱护城市雕塑的义务。
　　毁坏城市雕塑的，责令负责维修，并可处以罚款，情节严重的，依据《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理。
　　第十八条　建成的城市雕塑的拆除、迁移、改建等，须报城市雕塑办公室批准。
　　第十九条　本规定自发布之日起施行。