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安徽省会计工作管理办法

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安徽省会计工作管理办法

安徽省人民政府


安徽省会计工作管理办法
安徽省人民政府令1997年第94号


《安徽省会计工作管理办法》已经1997年9月29日省人民政府第139次常务会议通过,现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为了规范和加强会计工作,保障会计人员依法行使职权,发挥会计工作在维护社会主义市场经济秩序和促进经济发展中的作用,根据《中华人民共和国会计法》(以下简称《会计法》)和有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内国家机关、社会团体、企业事业单位、个体工商户和其他组织办理会计事务,必须遵守本办法。
第三条 会计机构、会计人员应当遵守会计法律、法规、规章和职业道德,依法办理会计事务,进行会计核算,实行会计监督。
会计机构、会计人员依法行使职权受法律保护。
第四条 各单位应当依照会计法律、法规、规章和国家统一会计制度的规定,建立健全会计工作各项管理制度,保证会计工作依法有序地进行。
单位领导人领导本单位会计机构、会计人员和其他人员执行会计法律、法规、规章和会计制度,支持会计机构、会计人员依法行使职权,保障会计机构、会计人员的职权不受侵犯,保证会计资格合法、真实、准确、完整。
第五条 对执行会计法律、法规、规章和国家统一会计制度,在会计工作中做出显著成绩的会计机构、会计人员和单位领导人,由各级人民政府或者财政部门给予奖励。

第二章 管理机构及主要职责
第六条 各级人民政府财政部门主管本地区会计工作,其主要职责是:
(一)宣传贯彻并监督检查会计法律、法规、规章和国家统一会计制度及其执行情况,会同有关部门依法制止或者查处违反会计法律、法规、规章和国家统一会计制度的行为;
(二)管理或者指导单位会计基础工作;
(三)负责会计电算化管理工作;
(四)管理和组织实施会计专业技术资格考试和评审;
(五)制定会计人员培训规划,组织会计人员培训;
(六)负责会计证管理工作;
(七)监督和管理会计咨询业、会计服务业、会计信息业,规范会计服务市场;
(八)管理其他会计事务。
省人民政府财政部门依法对注册会计师、会计师事务所、注册会计师协会进行监督、指导。
第七条 各级业务主管部门应按照会计法律、法规、规章和国家统一会计制度的规定,加强对所属单位会计工作的管理和监督。
第八条 省级业务主管部门在同会计法律、法规、规章和国家统一会计制度不相抵触的前提下,可拟定本部门、本系统实施国家统一会计制度的具体办法或者补充规定,报省人民政府财政部门审核批准。

第三章 会计机构和会计人员
第九条 各单位应根据会计业务的需要设置会计机构,配备会计机构负责人和必要和会计人员;不具备单独设置会计机构条件的,应当配合会计人员并指定会计主管人员。没有设置会计机构或者配备会计人员的单位,应当根据代理记帐管理办法的规定进行代理记帐。
会计机构负责人、会计主管人员由具有助理会计师以上专业技术任职资格的人员担任。
第十条 会计机构、会计人员享有下列权利:
(一)要求本单位的有关机构和人员遵守国家财经纪律和财务会计制度;
(二)监督检查本单位的财务收支、资金使用和财产保管、收发、计量、检验等情况,制止和纠正违法的收支;
(三)参与拟订本单位的经营计划、业务计划、基建计划、投资决策,参与签订重要的经济合同,检查、分析预算、财务计划的执行情况;
(四)拟订本单位会计工作的具体办法;
(五)法律、法规和规章规定的其他权利。
第十一条 会计机构、会计人员履行下列义务:
(一)遵守法律、法规、规章和职业道德,维护国家财经纪律和财务会计制度,不得损害国家和社会公众利益;
(二)按照会计法律、法规、规章和会计制度规定,办理会计事务,进行会计核算,实行会计监督;
(三)提供真实、准确、可靠的会计数据,如实反映单位的财务收支情况与经营状况;
(四)协助有关部门对本单位会计工作进行监督检查;
(五)法律、法规和规章规定的其他义务。
第十二条 实行会计人员持证上岗制度。
会计人员应当具备必要的专业知识和技能,并按照规定取得会计证后方可上岗。
第十三条 会计机构应当建立健全会计岗位责任制和稽核制度。
出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作,不得一人保管和使用单位在银行预留印鉴的印章。出纳以外的会计人员不得经管现金、有价证券和银行票据。
第十四条 大、中型企业事业单位和业务主管部门可以设置总会计师。总会计师由具有会计师以上专业技术任职资格的人员担任,并行使《总会计师条例》规定的职权。
第十五条 总会计师的任免,按照《总会计师条例》和有关规定执行。
国有企业事业单位任免会计机构负责人、会计主管人员,应当经业务主管部门同意,并征求同级人民政府财政部门意见;任免后,应当报同级人民政府财政部门备案。国家控股的有限责任公司和股份有限公司任免会计机构负责人、会计主管人员,应当经董事会同意,并报同级人民政府
财政部门备案。单位不得任意调动或者撤换会计机构负责人、会计主管人员。
其他会计人员的任免,应当征求本单位总会计师或者会计机构负责人、会计主管人员意见。
第十六条 国家机关、社会团体和国有企业事业单位任用会计人员应当实行回避制度。单位领导人的直系亲属不得担任本单位会计机构负责人、会计主管人员;会计机构负责人、会计主管人员的直系亲属不得在本单位的会计机构担任出纳工作。
第十七条 会计人员因忠于职守,坚持原则,受到错误处理的,有权向财政、审计、监察等有关部门申诉;受理申诉的部门,经查证属实后,应当责成所在单位予以纠正。
会计人员玩忽职守,丧失原则,不宜担任会计工作的,业务主管部门或者财政、审计、监察等部门应当责成所在单位予以撤换。
第十八条 会计人员工作调动或者离职,必须将本人经管的会计工作全部移交给接替人员,并按照《会计法》的规定进行监交。采用电子计算机进行记帐的,其交接应当在实际操作状态下进行。没有办清交接手续的,不得调动或者离职。

第四章 会计核算和会计监督
第十九条 各单位应当根据会计法律、法规、规章和国家统一的会计制度的规定,制定本单位内部会计管理制度,及时、规范、准确地进行会计核算。
第二十条 各单位的会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须合法、真实、准确、完整,并符合会计制度的规定。
用电子计算机进行会计核算的,其使用的会计软件及其生成的会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料,应当符合省级以上人民政府财政部门的规定,采用电子计算机替代手工记帐的,必须经设区的市级以上人民政府财政部门批准。
第二十一条 各单位办理会计事项,必须填制或者取得合法的原始凭证,并连同有关文件资料,及时送交会计机构、会计人员。
会计机构、会计人员应当对原始凭证的真实性、合法性、准确性、完整性进行审核,并根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证。
第二十二条 各单位应当按照国家统一会计制度的规定,设置会计科目和会计帐簿。
禁止任何单位或者个人滥用会计科目或者在帐外设帐,禁止截留、隐匿、非法转移收入和资金。
第二十三条 企业必须建立健全内部经济核算制度,按成本核算的规定计算成本,不得以估计成本、定额成本、计划(预算)成本代替实际成本或者任意调整成本。
第二十四条 各单位必须建立定期财产清查制度,保证帐簿记录与实物、款项相符。在编制年度决算前,应当对全部资产进行清查;对清查中发现的盘盈、盘亏,应当及时查明原因,按规定作出处理。
第二十五条 单位的资产按规定需要进行评估的,应当由依法取得评估资格的机构进行,并将评估确认的价值进行会计核算,以保证资产所有者的合法权益。
第二十六条 各单位必须按照规定的程序和时间,根据帐簿记录,编制会计报表,经单位领导人和总会计师、会计机构负责人、会计主管人员签章后,报送财政部门和有关部门。
企业的年度会计报表依法须经审计的,应当连同注册会计师出具的审计报告一并报送财政、税务部门和其他有关部门;未经审计的,财政、税务部门和其他有关部门应当退回企业,要求其按规定补办审计后重新报送。
第二十七条 各单位必须建立健全会计档案。会计档案的管理,按照国家有关规定执行。
第二十八条 会计机构、会计人员对不真实、不合法的原始凭证不予受理;对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回,并要求更正、补充。
第二十九条 会计机构、会计人员发现帐簿记录与实物、款项不符时,应当查明原因,按照有关规定处理。无权自行处理的,应当立即报告本单位领导人,由单位领导人作出书面处理决定,并对决定承担责任。
第三十条 会计机构、会计人员对违法的收支,不予办理。
会计机构、会计人员认为是违法的收支,应当制止和纠正,并立即书面报告本单位领导人。单位领导人应当自接到书面报告之日起10日内作出书面处理决定,并对决定承担责任。
对严重违法、损害国家和社会公众利益的收支,会计机构、会计人员应当向业务主管部门或者财政、审计、税务部门报告。接到报告的部门应在30日内作出处理决定。
第三十一条 禁止任何单位或者个人指使、授意、威胁会计机构或者会计人员伪造、变造、毁灭会计凭证、会计帐簿或者报送虚假的会计报表。
第三十二条 各单位应当接受财政、审计、税务部门和业务主管部门依法进行的监督检查,如实提供会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料以及有关情况,不得拒绝、隐匿或者谎报。

第五章 法律责任
第三十三条 单位有下列行为之一的,由财政部门或者业务主管部门责令限期改正;情节严重的,由业务主管部门或者监察部门依法给予单位领导人行政处分:
(一)任用未取得会计证的人员或者不宜担任会计工作的人员从事会计工作,经指出仍不纠正的;
(二)任用会计人员未按本办法规定实行回避制度的;
(三)违反规定任免或者撤换会计机构负责人、会计主管人员的;
(四)对会计机构、会计人员依法履行职权进行阻挠或者打击报复折;
(五)违反或者胁迫、授意他人违反会计核算的规定,没有建帐或者帐外设帐的;
(六)对违法的收支无正当理由逾期不作出处理决定的;
(七)阻挠、拒绝有关部门依法对本单位会计工作进行监督检查的。
第三十四条 会计人员有下列行为之一的,由财政部门、业务主管部门或者所在单位责令限期改正;情节严重的,由县级以上人民政府财政部门收回其会计证,取消其会计专业技术任职资格,并由所在单位或者监察部门依法给予行政处分:
(一)违反会计稽核制度的规定,造成会计帐目严重混乱的;
(二)违反会计移交的规定,拒不办理交接的;
(三)未按规定使用会计软件或未经批准脱离手工记帐的;
(四)出具或者受理不真实、不合法的原始凭证的;
(五)提供虚假或者不真实的会计报表的;
(六)对违法的收支不制止不纠正,又未向单位领导人作出书面报告的;
(七)对损害国家和社会公众利益的收支,未向业务主管部门或者财政、审计、税务部门报告的。
第三十五条 单位领导人、会计人员和其他人员伪造、变造、故意毁灭会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料的,或者利用虚假的会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料损害国家利益、社会公众利益的,由所在单位或者业务主管部门、监察部门依法给予责任人行政处
分,并由县级以上人民政府财政部门对该单位处以违法款额20%的罚款,对责任人处以1000元以下的罚款。
第三十六条 有本办法第三十三条、第三十四条、第三十五条所列行为之一的单位及其领导人和会计人员,业务主管部门不得授予其先进单位、先进个人的荣誉称号;对已经授予的荣誉称号,由同级人民政府财政部门提请做出决定的业务主管部门予以取消。
第三十七条 违反本办法的行为,法律、法规规定给予处罚的,由法律、法规规定的部门依法处罚。

第六章 附 则
第三十八条 本办法具体应用中的问题,由省人民政府财政部门负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起实施。



1997年11月6日

湖南省城市房地产开发经营管理办法

湖南省人民政府


湖南省城市房地产开发经营管理办法

           湖南省人民政府令
                 第207号
  《湖南省城市房地产开发经营管理办法》已经2006年2月7日省人民政府第77次常务会议通过,现予公布,自2006年6月1日起施行。

                              省长 周伯华
                              2006年4月12日

  第一章 总则


  第一条
为了规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 在本省行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动,适用本办法。


  本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。



  第三条
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。


  第四条
县级以上人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门(以下简称房地产开发主管部门),负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。



  县级以上人民政府发展和改革、规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门,按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。



  第五条
房地产开发主管部门应当支持房地产开发企业的合法经营行为,依法维护其合法权益,加强对房地产市场的规范化管理,建立健全房地产市场信息系统,定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的诚信经营情况,引导房地产业的健康有序发展。
  


  第二章 房地产开发企业


  第六条 从事房地产开发经营活动,必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。   


  房地产开发企业资质等级证书的有效期为3年。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发企业因经营情况需要延长《暂定资质证书》有效期的,原核发机关可以批准延长,但延长期不得超过2年。



  资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。


  第七条
设立房地产开发企业应当分别取得一、二、三、四级资质或者暂定资质,其资质条件是:(一)取得一、二、三级资质,注册资本分别不得少于5000万元、2000万元、800万元;具有建筑、结构、财务、房地产及有关经济类职称或者执业资格的人员分别不得少于40人、20人、10人,其中,具有中级以上职称的专职人员分别不得少于20人、10人、5人,持有资格证书的专职会计人员分别不得少于4人、3人、2人。(二)取得四级资质和暂定资质,注册资本不得少于400万元;其专职工程技术负责人应当具有建筑、结构专业中级以上职称或者执业资格,专职会计人员应当具有助理会计师以上职称。(三)国务院建设行政主管部门规定的其他条件。
  


  第八条
房地产开发企业资质的核定权限为:(一)一级资质,由省人民政府房地产开发主管部门初审后,报国务院建设行政主管部门核定。(二)二、三、四级资质和暂定资质,由省人民政府房地产开发主管部门核定;其中,三、四级资质和暂定资质,可以委托设区的市、自治州人民政府房地产开发主管部门核定,报省人民政府房地产开发主管部门备案。
  


  第九条 设立房地产开发企业,应当依法向工商行政管理部门申请登记。    


  工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时,应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。   


  第十条
房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内,按照资质核定权限,持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》:(一)营业执照;(二)企业章程;(三)验资证明;(四)企业法定代表人的身份证明;(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;(六)法律、法规规定的其他资料。
 


  第十一条
具有房地产开发企业资质核定权的房地产开发主管部门,自收到房地产开发企业的资质申请之日起20日内,做出审查决定。符合条件的,核发《暂定资质证书》;不符合条件的,不予核发,并书面告知理由。
  


  第十二条
房地产开发企业应当在《暂定资质证书》或者资质等级证书有效期满前30日内,按照房地产开发企业的资质核定权限,向房地产开发主管部门申请核定企业的资质等级,并提供以下材料:(一)要求核定资质等级的申请书;(二)企业的资质证书和法定代表人及技术、财务负责人的职称证明;(三)符合本办法第七条规定条件的相关证明材料;(四)执行房地产开发项目手册和住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况说明书;(五)已开发经营房地产项目的有关证明材料和负债说明书。



  第十三条
房地产开发企业分立、合并或者变更企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本的,应当在办理工商变更登记后30日内,持本办法第十条规定的资料,向原资质核定机关申请办理资质注销、变更手续;资质核定机关应当在5日内办理完毕。
  


  房地产开发企业破产、歇业的,应当在办理营业执照注销手续后15日内,持书面申请和资质证书到原资质核定机关办理资质证书注销手续。
  


  第三章 房地产开发      


  第十四条
确定房地产开发项目,应当符合城市规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划和房地产开发年度计划的要求,坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重改善城市人文、生态环境。
  


  房地产开发年度计划,由县级以上人民政府房地产开发主管部门会同发展和改革、国土资源、规划管理部门制定。   


  第十五条 房地产开发用地,除国家规定可以采用划拨方式的以外,应当依照法定程序,以公开竞价出让方式取得。


  县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时,对下列事项,应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见:(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;(二)城市规划设计条件;(三)基础设施和公共设施的建设要求;(四)基础设施建成后的产权界定;(五)项目拆迁补偿、安置方案;(六)房地产开发企业的资质和诚信情况。
  


  第十六条
房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定,建造节能省地型住宅、实行综合开发、配套建设。严格控制在城市规划区内零星征地、分散建设。
  


  第十七条
依照国家有关规定,鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式,进行经济适用住房的开发经营,其建设用地可以通过划拨方式取得,并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地,不得改变其土地用途,变相进行商品房开发经营。
  


  第十八条
房地产开发企业承担房地产开发项目,应当符合下列规定:(一)四级资质或者暂定资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米;(二)三级资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米;(三)二级资质企业,承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米;(四)一级资质企业,承担开发项目的建筑面积不受限制。
  


  第十九条
建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发企业应当按照国家规定的标准,将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目,可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时,应当提交该项目资本金专户储存的凭证。
  


  第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目,应当符合建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范。   


  第二十一条
房地产开发项目竣工后,施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收;房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内,组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容,房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收;有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
    


  房地产开发项目经验收合格后,施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内,将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件,提交房地产开发主管部门备案。
  


  第二十二条
房地产开发企业在房地产开发经营活动中应当遵循诚实守信的原则,将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,按季度送房地产开发主管部门备案。
  


  第四章 房地产经营  


  第二十三条
房地产开发项目的转让,应当符合法律、法规规定的条件。受让人应当具有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到项目所在地房地产开发主管部门备案。
  


  第二十四条
房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;(二)高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上,其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上;(三)已确定工程施工进度和竣工交付日期。
  


  第二十五条
房地产开发企业向设区的市、自治州或者县级房地产开发主管部门申请商品房预售许可证明时,应当提交下列资料:(一)土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件;(二)营业执照和资质证书复印件;(三)工程施工合同复印件;(四)预售商品房分层平面图;(五)符合本办法第二十四条第(二)、(三)项规定的证明材料;(六)商品房预售方案。
  


  第二十六条
房地产开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内,作出审查决定。符合预售条件的,予以许可,核发商品房预售许可证明;不符合预售条件的,不予许可,并书面告知理由。
  


  未取得商品房预售许可证明的在建商品房,房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。   


  第二十七条
房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告,必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实,不得进行虚假宣传。  



  第二十八条 房地产开发企业销售商品房,应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本,与买受人协商签订书面合同。
  


  第二十九条
房地产开发项目的转让和商品房的销售价格,由当事人商定。其中,经济适用住房的销售价格与租赁价格,实行政府指导价或者政府定价,并向社会公示。
  


  第三十条
房地产开发企业向买受人交付商品住宅时,应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定,承担保修和赔偿责任。



  第三十一条
房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏,最低保修期限为5年;(三)供热与供冷系统,最低保修期限为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程,最低保修期限为2年。
  


  其他项目的保修期限,由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。    


  第三十二条
房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。   


  第三十三条
房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制,向社会公布举报投诉的方式,保障买受人的合法权益。      


  第五章 法律责任  


  第三十四条
违反本办法第六条第一款规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,依照国家规定,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,并处以5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。
  


  第三十五条
违反本办法规定有下列行为之一的,由房地产开发主管部门责令改正,给予警告,有非法所得的没收非法所得,可并处1万元以上3万元以下的罚款:



  (一)违反第六条第三款规定,出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的;(二)违反第十三条规定,不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的;(三)违反第十九条规定,未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。    



  第三十六条
房地产开发企业违反本办法第三十条、第三十二条规定,向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书,或者不按规定履行保修义务的,房地产开发主管部门应当责令其限期改正;逾期不改正的,将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示,可处以5000元以上20000元以下的罚款。
  


  第三十七条 房地产开发企业违反本办法规定的行为,法律、法规规定处罚的,从其规定。   


  第三十八条
房地产开发主管部门和其他有关部门的工作人员,在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。  



  第六章 附则


  第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营和房地产开发经营监督管理,参照本办法执行。


第四十条 本办法自2006年6月1日起施行。

农村宅基地流转及其法制研究
——从法经济学的视角分析

罗亚海


摘要:现有的农村宅基地规范制度是不系统,不科学的,造成农村宅基地利用率很低,宅基地需求紧张,空心村大量存在。本文从法经济学的角度,着眼宅基地的利用效率和公平,设计新的宅基地使用制度,包括宅基地使用期限的建立,宅基地流传程序的规范、宅基地流转模式的开拓等几个方面。

关键词:宅基地 合理使用 法经济学


一、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读

(一)宪法关于宅基地的规定
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。[【1】 根据2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》修正,第十条;]【1】
根据宪法规定的精神,宪法关于宅基地的规定是局限在所有权的限制层面,不仅规定了所有权的归属,也规定了所有权的转让的限制,但是对于宅基地的使用,却没有更好的规定,只是做出合理使用的要求。

(二)法律法规的规定
1、《土地管理法》的规定及其解读
该法第八条规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。[【2】 根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正); ]【2】
根据《土地管理法》有关制度,对于宅基地的管理只是再次的确认宅基地的归属,宅基地申请标准上的限制,并对住房出租再申请给与限制,实际上是变相的限制了宅基地的出让,但是这些规范不甚周延,仅仅有上述规定,并不足以保障该农村宅基地流转的效益和公平。
2、《国土资源部印发的通知 》的规定
农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省(区、市)在下达给各县(市)用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县(市)国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后,应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。各省(区、市)要适应农民住宅建设的特点,按照严格管理,提高效率,便民利民的原则,改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县(市)可根据省(区、市)下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要,于每年年初一次性向省(区、市)或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续,经依法批准后由县(市)按户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的,由村、乡(镇)逐级审核,批量报县(市)批准后,由乡(镇)逐宗落实到户。
坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过省(区、市)规定的标准。各地应结合本地实际,制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。农村村民建住宅需要使用宅基地的,应向本集体经济组织提出申请,并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的,报经乡(镇)审核后,报县(市)审批。经依法批准的宅基地,农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。各地要规范审批行为,健全公开办事制度,提供优质服务。县(市)、乡(镇)要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告,在宅基地审批过程中,乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”。即:受理宅基地申请后,要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后,要到实地丈量批放宅基地;村民住宅建成后,要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
由我国现行的法律制度也可以看出,现有的制度是注重宅基地的使用效率的,诸如农村空闲的宅基地的落实政策,宅基地面积的规定,所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等,但是现存的制度是不健全的,不能有效的保障宅基地的有效利用,一个体现宅基地效益价值的制度构建成为宅基地利用所必需面对的一个课题。

二、现行宅基地法律制度的缺陷:一个法经济学的思考进路

(一)国家应积极干预宅基地使用,提高其流转效率
根据科斯定律,在交易成本不为零的情况下,为了保障最大经济效益的实现,就要利用法律来“以重现市场和复制市场”,也就是要强调要运用法律将财产权利重新分配给通过市场交换可以得到他们的那些人。正如波斯纳所言权利“转让给某些更有效使用他的人”。[【3】【美】R.波斯纳:《法律的经济分析》,41页;]【3】
法律中所存在着的价值,并不仅限于秩序、公平和个人自由这三种。许多法律规范首先是以实用性、以获得最大效益为基础的,简言之,即使个人付出的代价减少到最低的限[【4】【英】彼得·斯坦、约翰·香德:《西方社会的法律价值》,第2-3页;]【4】我国现在的宅基地,不存在合理的流转制度,使得一些宅基地被闲置浪费,因为缺乏相应的法律法规的规范,这些闲置的宅基地并没有实现很好的流转,农村宅基地浪费非常严重,因为缺乏流转机制和农村宅基地需求的膨胀,新宅基地的申请占用农田的情况也非常严重,这样就造成宅基地资源浪费的同时,也造成农用地的浪费。
我国现行的关于宅基地的规定,对于宅基地的态度是暧昧的。对于宅基地流转不再分配给新的宅基地是符合效益原则的,因为要将有限的宅基地资源留给”有效“利用他的人,但是过分限制宅基地的流转就会导致宅基地的使用浪费,也就是现在我国农村的“空心化”的重要原因。任何新的宅基地的申请都是在原有宅基地的基础上增加规划,这样的结果就是新的需求紧张,老的宅基地闲置,造成宅基地资源的浪费。改善宅基地利用情况,提高利用效率的重要措施就是国家积极干预宅基地的利用,通过完善宅基地使用的法律法规,增加促进宅基地流转制度的设计,提高其利用率,这种流转制度的设计,主要体现在流转实现形式、流转主体范围等方面。

(二)宅基地效益价值追求的平衡点
科斯定律强调交易成本和效益原则,但是这种对效益的追求,并不是对法律其他价值的放弃,在宅基地规制的法律目标选择上,应该坚持“效率优先,公平居次”的原则,在兼顾公平的基础上,追求宅基地管理制度有利于最大限度增加神会财富的这一目标。效率应该成为成为制定,评判和选择宅基地规范制度的根本原则和首要标准。
在具体的宅基地制度设计上,增加宅基地的使用期限制度是增强宅基地利用效率的一个最有效的方式。从我国宪法和有关法律法规的规定来看,没有规定宅基地的使用期限,但是界定宅基地规定使用期限也不会违背宪法和有关的法律法规,宪法合理利用宅基地的精神就应该包括宅基地使用期限的规定,国土资源部关于宅基地的《使用意见》提出的“逐步落实空闲宅基地,争取实现一户一宅”目标实际上也是渴望宅基地制度的设计应该有一个合理的期限。这个期限的设置,同时要兼顾公平,不能过长,也不能过短。同时为了确保这种效益的最大化需求,新的法律制度来确认符合效益原则的流转也是促进宅基地利用效率的一个重要条件。

(三)宅基地保护方法的倾向性
法律权利的保护方法是多样的,但是,无论如何选择,权利制度的设计都应该以降低交易成本和促进效益最大化为准则。宅基地的保护应该坚持从“财产规则”向“责任规则”的演变,在宅基地使用制度遭遇权利规则瓶颈的时候,应该坚持“责任规则”的设计模式,从而促进宅基地效益的最大化。“只有通过在社会成员间相互划分对特定社会资源使用的排他权,才会产生适当的激励。如果任何一块土地都为人们所有,却总有这么一些人,他们可以排除任何其他人接近其特定的区域。那么个人会通过更重或者其他措施来努力使土地价值最大化。”[【5】【美】R.波斯纳:《法律的经济分析》,40~41页。]【5】
宅基地管理制度的完善,应该体现需求者的意志,一个科学和合理的宅基地管理制度,应该包括这样一个制度,一个合格的宅基地需求者可以通过市场获得宅基地的使用权,以便不引起宅基地使用的不必要的浪费。如何建立一个科学的宅基地取得模式制度是至关重要。这样一个符合法经济学思维的制度设计应该包括,有效的流转方式、公平有偿取得制度、科学的定价系统等。


三、农村宅基地流转制度之完善

(一)扩大转让主体的范畴
农村宅基地流转制度的建立,首先就是宅基地转让主体的范围设定。在现有的宅基地管理制度上,申请者应该是农村集体组织的成员,对于受让主体并没有列明,但是根据有关的法律法规精神,应该是只有集体经济组织内部的成员之间的转让。新的转让制度的设计,应该是对此有所扩大,并不以某个集体组织成员的内部转让为限度,可是是各个农村集体组织间成员之间,也可以对城市户口需求者进行转让。扩大主体范围,可以实现宅基地的有效利用,因为是转让的使用权,并不改变农村经济组织对该宅基地的所有权,附之以宅基地的使用权期限,保障农村集体经济组织对该宅基地的有效控制。扩大城市户口人员成为转让对象,可以有效缓解城市土地紧张与房价过高的问题,有利于实现国家的宏观调控。当然,为了避免因为主体扩大引起的交易投机行为,根据“效率优先,公平次之”的原则,需要进入价格管理机制,采用交易价格申报核准制度,超过核准价格部分,归于宅基地所有权集体经济组织所有。

(二)建立完善的转让规范程序
一个完善的宅基地转让程序规范应该包括转让价格制度、转让期限期限、村集体经济组织同意程序等几个方面。在转让价格上,应该建立交易价格核准制度,虽然价格核准不太符合市场规律,但是介于农村宅基地价格评估和认定上的特殊性,所以我国目前建立核准制度有其必要性,既能保障交易的安全进行,也能有效的防止农村宅基地的投机行为。同时建立配套的交易价格归入制度,超过核准价格的土地收益,并不必然界定为非法所得,而是采用归入制度,归入经济组织成员共有。宅基地的站让期限不要超过已经经过制度设计的宅基地使用权期限制度,超过期限的超过部分无效,以宅基地使用权的剩余期限为期限。宅基地的转让关乎农村集体经济组织全体成员的利益,因此,宅基地的转让应该坚持经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意这个程序,否则,土地的转让行为无效。为了防止这种同意权的滥用,宅基地转让表决程序上,可以设计这样一个限制,以便在保障效益的时候体现公平,那就是内部成员同等条件下的购买制度,在同等条件下,内部成员有优先购买权,在合理的期限内不购买的视为同意。