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西安市档案管理条例

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西安市档案管理条例

陕西省西安市人大常委会


西安市档案管理条例

(2006年3月23日西安市第十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过 2006年6月1日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)


第一章 总 则
第一条 为了加强档案管理,有效地保护和利用档案,为经济社会发展服务,根据《中华人民共和国档案法》、《陕西省档案管理条例》和有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称档案,是指过去和现在的国家机构、社会组织以及个人从事政治、军事、经济、科学、技术、文化、宗教等活动直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、音像、实物、电子文件等不同形式的历史记录。
本条例所称档案管理,是指档案的收集、移交、保管、鉴定、利用和行政管理。
第三条 本市的国家机关、社会团体、企业事业单位和其他组织(以下统称各单位)以及个人,均应遵守本条例。
第四条 档案工作坚持统一领导、分级管理、完整安全、便于利用的原则。
第五条 市档案行政管理部门是本市档案工作的主管部门。
区、县档案行政管理部门是本辖区档案工作的主管部门。
第六条 市、区、县人民政府应当把档案事业的建设纳入国民经济和社会发展规划,统筹安排发展档案事业所需经费。
第七条 各单位应当加强对本单位档案的管理,建立健全档案管理制度,为档案工作提供必要的条件,保障依法开展档案工作。

第二章 档案机构的职责

第八条 市、区、县档案行政管理部门的主要职责:
(一)贯彻执行档案工作的有关法律、法规和国家有关方针政策;
(二)制定档案事业的发展规划、计划和档案工作制度、档案业务规范,并组织实施;
(三)监督、指导各单位的档案工作;
(四)指导、协调档案信息资源的整合与有效利用;
(五)组织、指导档案理论与科学技术研究、档案宣传与教育、档案工作人员培训和档案专业技术职务评审的有关工作;
(六)会同有关部门对重点建设项目、重大科学技术研究项目档案进行验收;
(七)组织开展档案工作的城市交流和国际交流活动;
(八)依法查处档案违法行为。
乡、镇人民政府和城市街道办事处主管档案工作的机构和人员负责管理本单位的档案,并对所属单位和辖区内社区居民委员会、村民委员会的档案工作进行监督和指导。
第九条 市、区、县综合档案馆是地方国家档案馆,是已公开现行文件集中向社会提供利用的中心和档案信息服务的中心,其主要职责:
(一)接收规定范围内的档案资料和政府部门已公开的现行文件;
(二)征集与本市、本区县有关的重要档案资料;
(三)对所保存的档案按照规定整理和保管;
(四)建立市、区、县的档案信息网络和目录中心,为其他档案机构提供业务、技术示范;
(五)向社会提供利用所保管的已公开的政务信息等档案信息资源。
第十条 城市建设档案馆等专门档案馆负责收集和管理城市建设领域或其他专门领域、某种特殊载体形式的档案,并向社会提供利用。
第十一条 各单位档案机构的主要职责:
(一)建立、健全本单位的档案工作制度;
(二)指导本单位档案文件、资料的形成、积累和归档;
(三)负责统一管理本单位内部各种门类和载体的档案;
(四)按照规定向有关档案馆移交档案资料、已公开的现行文件;
(五)监督、指导所属机构的档案工作;
(六)确保本单位档案的完整与安全,开展档案利用工作。
第十二条 档案工作人员应当接受岗位培训,具备专业知识,忠于职守,保守秘密。
从事档案整理、技术服务、业务咨询的服务机构和个人,应当接受档案行政管理部门的监督管理。

第三章 档案的收集

第十三条 各单位及其工作人员在职务活动中形成的属于应当归档的各类文件材料,由文书部门或者业务部门收集齐全,规范整理,定期归档,集中管理。
第十四条 各单位应当按照下列规定对各类文件材料进行归档:
(一)各项管理活动形成的文件材料,于次年第一季度内整理归档;
(二)建设活动中形成的文件材料,在工程竣工验收后1年内归档;
(三)会计档案在本单位财务部门保管2年后,于次年第一季度内归档;
(四)电子文件在形成后3个月内归档;
(五)音像、实物档案在活动结束后及时归档。
第十五条 市、区、县综合档案馆负责接收下列档案:
(一)本级国家机关形成的重要档案资料;
(二)本级政党机构和社会团体形成的档案资料;
(三)本级政府部门已公开的现行文件;
(四)乡、镇人民政府和城市街道办事处形成的档案;
(五)本级具有代表性的企业事业单位形成的重要档案资料;
(六)其他具有重大影响或重要凭证作用的档案资料。
第十六条 市、区、县综合档案馆应当对下列具有一定影响的本市籍或者在本市工作过人员的人物档案进行收集:
(一)国际组织授予荣誉称号的;
(二)获得国家级荣誉称号的;
(三)在专业领域做出突出贡献的;
(四)其他社会各界著名人士。
第十七条 有下列情况之一的,有关主管部门应当在情况发生的一个月内告知市或者区县档案行政管理部门,并做好档案材料的收集、整理和归档工作:
(一)行政区划的变动;
(二)单位的建立、变更或者撤销;
(三)列入市或者区县的重点建设工程、重大科学技术研究和技术改造项目以及有关普查项目的立项;
(四)举办或者承办的具有重大影响的活动;
(五)辖区内发生的重大事件;
(六)档案行政管理部门认为应当提供信息的其他事项。
第十八条 各单位的建设工程、科学技术研究、技术改造、重要设备更新等项目验收、鉴定时,应当有本单位负责档案工作的人员参加,并按照规范要求对所形成的档案资料进行验收。
市、区、县在重点建设项目竣工验收和重大科学技术研究项目鉴定时,应当由项目建设单位和科学技术研究项目单位通知市或者区县的档案行政管理部门对项目的档案进行验收。

第四章 档案的移交

第十九条 各单位应当按照下列规定移交档案:
(一)列入市、区、县综合档案馆收集范围的档案,自形成之日起满10年的,向同级综合档案馆移交;
(二)电子档案在本单位保存满1年后向同级综合档案馆移交;
(三)非常设单位承办、组织重大活动形成的档案,自活动结束之日起6个月内,向同级综合档案馆移交;
(四)被撤销单位的档案,自单位撤销或者工作结束之日起3个月内,向市、区、县综合档案馆移交;
(五)需要向社会公开的现行文件,在文件公布之后的1个月内向同级综合档案馆报送。
列入专门档案馆收集范围的档案,自项目结束之日起1年内,向专门档案馆移交。
特殊情况需要延长移交期限的,应当征得市、区、县档案行政管理部门同意。
第二十条 向市、区、县综合档案馆移交相关资料和物品,应当遵守下列规定:
(一)授予或者赠送市、区、县人民政府的奖牌、奖杯、奖状、锦旗、荣誉证、礼品等有纪念意义和凭证性实物5年内移交;
(二)国家领导人来本市、区、县视察活动,外国政要和国际知名人士来本市、本区县参观访问以及友好城市与本市相互来往活动,在本市、区、县召开的国际性、全国性和地区性重要会议、重大活动中形成的题词和音像档案,以及反映本市、本区县经济社会各项事业发展情况和具有历史性保存价值的照片等资料5年内移交;
(三)市、区、县公开出版或内部编印的各类期刊、报纸、各种政策法规汇编、文集、史志、年鉴等资料出版后1年内移交。
第二十一条 各单位档案工作人员变动时,必须对管理的档案进行交接。交接双方应当对保管的档案进行清点、登记,并办理交接手续。

第五章 档案的保管

第二十二条 档案馆和档案机构应当建立科学的档案保管制度,逐步实现档案保管的规范化、标准化。
第二十三条 档案馆和档案机构在档案保管中应当配备适应档案管理需要的现代化技术设备,使用符合国家有关标准、规范的档案用品。
第二十四条 档案馆和档案机构应当配置适宜安全保存档案的专门库房,配备防火、防盗、防光、防尘、防潮、防磁、防有害生物和防污染等的必要设施,安装报警设备,并与公安消防报警系统联网。
第二十五条 因保管条件恶劣,可能导致档案不安全的,应当采取以下措施:
(一)属于国家所有,已列入档案机构移交范围的,向有关档案馆提前移交;未列入移交范围的,可由有关档案馆代管;
(二)属于集体和个人所有,对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案,档案行政管理部门有权采取代为保管等确保档案完整和安全的措施,必要时可以收购或者征购;档案所有者可以向档案馆寄存、捐赠或者出卖;
(三)其他确保档案完整和安全的措施。
第二十六条 档案馆和档案机构应当对破损、褪色、霉变的档案及时进行抢救;对残缺不齐的档案予以补充、完善,确保档案的完整。

第六章 档案的鉴定

第二十七条 档案馆和档案机构应当按照国家规定的标准和程序进行档案资料鉴定:
(一)对档案进行鉴定,确定保管期限;
(二)对需要公开的档案进行鉴定,向社会提供利用;
(三)对保管期限已满的档案进行鉴定,统一处理或销毁。
第二十八条 对保管期限已满的档案和失去保存价值的档案,由档案馆和档案机构组织档案管理专业人员进行鉴定、登记造册,经档案行政管理部门批准后,方可销毁。
销毁档案应当到指定地点进行,并由两人负责监销,监销人员应当在销毁清册上签字。
应当销毁的档案在销毁前,必须妥善保管,不得出卖、赠送。
禁止擅自销毁档案。
第二十九条 属于国家所有的档案,任何组织和个人不得出卖,需要向外国组织或者外国人赠送、交换、出卖档案复制件的,依照法律、法规的规定办理。
属于集体和个人所有对国家和社会具有保存价值的或者应当保密的档案,档案所有者可以向档案馆捐赠、寄存或者出卖。未经档案行政管理部门批准,不得向档案馆以外的任何单位或者个人出卖、交换、赠送。严禁向外国人和外国组织出卖或者赠送。
第三十条 企业事业单位产权变动时的档案处置,应当遵守下列规定:
(一)向市、区、县综合档案馆移交;
(二)向有关部门移交;
(三)由相关单位代为保管;
(四)依法转让。
对属于国家所有的档案归属和流向有异议的,由档案行政管理部门认定。

第七章 档案的利用

第三十一条 档案馆必须按照国家有关规定和社会的需求,制定开放档案的计划和实施方案,公布开放档案的范围、目录和利用办法,并为档案的利用创造条件。
第三十二条 单位和个人持有合法证明材料和证件,可以利用档案馆已开放的档案。利用档案馆未开放的档案,须经保存该档案的档案馆同意,必要时还须经档案行政管理部门审查同意。
第三十三条 任何组织和个人在利用档案时,不得在档案上勾画、涂改,不得伪造、损毁、剪裁、抽取档案资料,不得擅自抄录、复制档案,不得泄露档案机密。
第三十四条 利用档案馆的档案编写出版物或者其他资料的,可以提供样书或者副本供有关档案馆收藏。
第三十五条 档案馆应当加强对档案的研究整理,有计划的组织编辑出版档案史料,举办档案展览。
第三十六条 档案馆应当建立档案信息网络和馆藏档案资料数据库,研究、开发利用档案信息资源,为社会公众提供服务。
第三十七条 档案馆向社会提供档案利用,按照国家规定收取费用。
利用本单位移交、个人捐赠的档案,档案馆应当无偿提供。
第三十八条 档案的公布按照法律和行政法规的规定执行。

第八章 法律责任

第三十九条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、区、县档案行政管理部门责令限期改正,对有关单位或者直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予通报批评;由有关行政管理部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:
(一)对本单位档案不实行统一管理,档案管理混乱的;
(二)不按时归档、不按期移交档案,或者拒绝归档、移交,将档案据为己有的;
(三)不按规定向档案馆报送档案资料和已公开现行文件的;
(四)档案保管条件不符合规定,危及档案安全的;
(五)重点建设项目或科学技术研究项目的档案,未经档案行政管理部门和有关主管部门验收的;
(六)借阅档案不按时归还的;
(七)从事档案整理、技术服务、业务咨询等活动,不接受档案行政管理部门监督管理的。
第四十条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市、区、县档案行政管理部门责令限期改正,并由有关行政管理部门对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)损毁、剪裁、勾画、抽取属于国家所有的档案的;
(二)涂改、伪造档案的;
(三)擅自提供、抄录、复制、公布、销毁档案的;
(四)擅自交换、转让属于国家所有的档案的;
(五)擅自出卖集体或者个人所有的对国家和社会具有保存价值或者应当保密的档案的;
(六)违反国家规定出卖档案的;
(七)档案管理人员玩忽职守,造成档案损失的。
在利用档案馆的档案中,有前款第一项、第二项、第三项违法行为的,由档案行政管理部门给予警告,并可以对单位处3000元以上10000元以下罚款,对个人处500元以上3000元以下罚款;造成损失的,依法给予赔偿。
社会组织或者个人有第一款第四项、第五项、第六项违法行为的,由档案行政管理部门给予警告,可并按前款规定处以罚款;有违法所得的,没收违法所得;并可以依法征购所出卖、转让、交换或者赠送的档案。
第四十一条 违反本条例规定,档案馆和档案机构未配置专门库房和必要设备,未安装报警设备并与公安消防报警系统联网,由市或者区县档案行政管理部门责令限期改正;造成档案破损、褪色、霉变或者散失的,由市或者区县档案行政管理部门责令限期补救,对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分。
第四十二条 档案行政管理部门及其工作人员执行行政处罚时,应当依照法律、法规的规定进行。
第四十三条 对单位处20000元以上罚款的,对个人处2000元以上罚款的,应当告知当事人有要求举行听证的权利。
当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十四条 档案行政管理部门工作人员在执行公务活动中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在部门或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第四十五条 本条例自2006年7月1日起施行。

对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

陈靖枫


摘要:市场经济的蓬勃发展和人们生活水平的提高,极大地活跃了房地产市场的交易,持续升温的“购房热”给房地产业注入了新的活力。但是,繁荣的房地产市场背后也隐藏了不少问题,其中的热点问题之一就是商品房面积“缩水”纠纷。商品房销售面积是商品房买卖的一个核心问题,由于我国目前有关这方面的立法还不健全,因面积差异而引起的纠纷不断发生,因此,非常有必要认真研究当前商品房销售面积差异的处理方法,这对于维护房地产市场的正常秩序,保护当事人的合法权益,都具有重要的现实意义。

关键词:商品房 合同 面积 处理
近年来,我国的房地产交易日趋活跃,但相应的立法却比较滞后,这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据,给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在,由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此,认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的,这对于规范发展商的市场行为,维护消费者的合法权益,保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础,但由于误差的客观存在性,房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的,故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是,目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中,误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说,商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准,这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中,开发商在与消费者签订商品房买卖合同时,大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘,或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此,排除测绘单位的技术原因后,商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为,最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利,不仅擅自变更规划设计,甚至重复计算共有面积,人为地增大分摊系数。这样,在进行产权登记时,商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
(一)部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作,而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是,目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述,当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第五条规定:“商品房按‘套’ 或‘单元’出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。另外,由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念,后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出:“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然,“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念,就它们的实质内容而言,彼此间没有任何差异。一些别有用心的发展商便在这表述不一的名称上做起了文章,他们在与消费者签订商品房买卖合同时对这些专业名称颠来倒去,借此瞒天过海,侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中,发展商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成,将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实,公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念,发展商的这种做法显然是违法的,但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一,这使得发展的伎俩极具迷惑性,即使是专业的房屋测绘单位和房管部门也未必能识破当中的把戏,更何况是缺乏房地产专业知识的一般消费者呢?
(二)多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定;“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说,商品房的销售计价方式有以下三种:按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点,但不存在完美的计价方式,它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言,其特点是计算简单、直观、便捷,使当事人双方易于结算房价款;其缺点则是房价款与面积数没有直接关系,难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价,其优点是概念内涵明确,独立性强,测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系,购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性,可是在这种计价方式中,虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和(即商品房的销售面积)是固定的,但二者的比例却是可变的,如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积,购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下,不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权,但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形,因为计价方式的不同,处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性,消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响,在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导,千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
(三)商品房买卖合同的设计存在漏洞,有欠公平
为了规范商品房的市场交易,建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。如今,《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用,有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用,在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷,保护了当事人的合法权益,并且促进了住房消费的发展。不过,《示范文本》并非十分完善,其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一,《示范文本》的设计思路过于理想化,没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的,旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说,《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是,现实并不是理论,一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间,存在着巨大差距,当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同,但在签订商品房买卖合同时,购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的,除了一些不会触动到开发商既得利益的事项,消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此,理论上公平的合同,却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如,《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释,可见,《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业,开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉,加之他们长期接触并使用《示范文本》,对当中的条款内容也不可能陌生;可是,作为普通老百姓的消费者,要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的,而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此,《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二,《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明:
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求,可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样,发展商就有可能故意不按说明要求办事,有目的地留空合同条款,甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款,当发生面积差异纠纷时,受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条的规定,公用建筑面积(根据前文所述,公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积)的构成应当是确定的,为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢?这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利,极大地损害了消费者的权益。
第三,各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款,条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如,《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款,其第一种计价方式是这样表述的:“该商品房属预售,按【套】【整层】出售,按【套内】【整层内】建筑面积计算,该商品房单价为(______币)每平方米______元,总金额(______币)______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意,该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内,可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式,如果当事人选用了该计价方式,或者对两种计价方式都没有明确约定,那么当面积发生差异时,当事人处理纠纷就很可能于法无据,各自的合法权益就得不到应有的保障。
三、解决商品房销售面积差异纠纷的建议
(一)明确法律责任,莫让法定义务变成空谈
国家在立法上应当注重保护弱势群体的合法权利,要实现这一点往往需要对强势群体的权利和行为进行一定的限制或者科以其较多的法定义务。如《商品房销售管理办法》第二十三条明确规定:“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”本条款的设置旨在保护消费者的知情权,避免发展商利用自身强势地位暗中侵害消费者的合法权益。可是在规定发展商法定义务的同时,却没有明确违反该规定所应承担的法律责任,这样,条款的设置就流于形式,根本无法对发展商产生有效的约束力。国家在进行权利限制或设置法定义务时,必须规定相应的法律责任。因为法律义务对义务承担者的拘束力是有限的,它只能为违反义务者应当受到法律强制和制裁设置一种潜在的危险;而只有为法律义务配以相应的法律责任,使这种法律强制和制裁实实在在地落在违反义务者身上,才能对义务承担者形成有效的拘束力。因此,有义务不能无责任,国家有关部门应当完善这方面的立法。
(二)规范和统一专业用语,避免歧义和矛盾
作为专业性用语,最忌讳的就是名称不统一,使用不规范。可惜我国部分有关商品房面积的专业名称偏偏犯了以上毛病。国家在今后的立法和法律修订中,有必要纠正这种失误,并杜绝类似问题的再次发生,力求让每一个专业性用语都有一个含义清晰和固定使用的名称,避免用语间的矛盾和冲突,使消费者明明白白消费,安安心心购房。
(三)克服《示范文本》的漏洞和缺陷,追求面积差异纠纷处理的公平公正
《示范文本》设计思路上的漏洞,造成了其现实的不公(对此上文已有论及,在此不再赘述)。但是,决不能让设计上的不公蔓延至面积差异纠纷的处理上,有关部门反而应当更加重视保护因为设计不公而遭受损失的消费者的合法权益。可是,有的学者认为必须严格按照商品房买卖合同的约定事项办事,将三种法定的商品房计价方式鲜明区分开来,除非双方另有详细约定,否则必须根据不同的计价方式适用各自相应的面积差异处理方法,即:按建筑面积计价的,只能就建筑面积差异情形主张权利;按套内建筑面积计价的,只能就套内建筑面积差异情形主张权利;按套计价的,一般不能就面积差异主张权利。(参见梁书文:《商品房销售面积误差纠纷的处理》,《法律适用》2006年第1-2期。)笔者对此有不同看法,下面以一个真实案例进行论述。
18位原告(均系某小区业主)与被告(某小区开发商)签订了《广东省商品房买卖合同》,合同中对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小均有详细约定,案件的焦点集中在原告房屋的面积误差和计价方式上。18位原告房屋的实际建筑面积无一例外的比合同中约定的销售面积要小,但套内建筑面积却比约定要大,面积减少的部分完全来自共有建筑面积。对于面积差异的处理,合同中仅约定了套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法。而在房屋的计价方式上,双方在“按【套】【整层】出售”中选择了按套出售,但在“按【套内】【整层内】建筑面积计算”一栏中,双方没有根据合同要求以划√方式作出选定,也没有在选项上打×,以示删除,造成了房屋计价方式的不明。原告诉称,他们一直是根据房屋建筑面积与被告协商房款的,现在房屋的建筑面积与销售面积发生了严重误差,被告应当承担退还多收房款的义务。而被告答辩称,根据文字的对应性,房屋既然是按套出售,就应当理解为按套内建筑面积计价,也就是被告只对套内建筑面积减少的情形负责,如今面积的减少是发生在共有建筑面积部分,而套内建筑面积则比约定的增大,故被告无需承担任何退款责任,原告反而必须向被告补足增加的套内建筑面积部分的房款。
如果按照这些学者的观点,将三种法定计价方式严格区分开来的话,那么在本案中,一旦认定了原、被告是选择按套内建筑面积计价的,原告非但不能就大幅减少的共有建筑面积主张权利,还必须向被告补足增加的套内建筑面积的房款,这样的处理结果可以说是严重的显失公平。笔者认为,既然原、被告已经对房屋的建筑面积、套内建筑面积以及共有建筑面积的大小进行了详细约定,那么被告就应当根据该约定向原告交付符合合同要求的房屋,否则就必须承担违约责任。就算是按套内建筑面积计价,且原、被告只对套内实测面积与预售套内面积发生差异这一种情形下的处理方法进行了约定,但该约定并不代表被告可以对房屋出现的其他面积差异情形(如分摊的共有面积或建筑面积的差异)完全免责,否则,被告便可随意控制原告分摊的共有建筑面积的大小,即使原告实际分摊的共有建筑面积与合同中约定的面积相距甚远,甚至根本不存在,被告也无须为此承担任何责任。这种理解不仅使得合同约定的共有建筑面积意义全失,也显然有悖于合同的原意和公平原则。另外,按套内建筑面积计算房价的商品房,其应分摊的共有建筑面积的建设费用实际是计入套内建筑面积销售单价内的,购房者并非无偿获得共有建筑面积。也就是说,原告在购买诉争房时,已经就分摊的共有建筑面积付出了相应的价款,只不过这部分价款是暗含在套内建筑面积的价格之中,而现在该部分面积发生差异,从而导致了诉争房实际的建筑面积比约定的建筑面积大幅减小,根据我国民法的公平原则,被告应对此承担违约责任,向原告退还多收的价款。
此外,《示范文本》设计技术上的漏洞也必须加以弥补,比如对合同涉及的专业术语进行必要的解释,规范协调各地合理地适用《示范文本》,以及避免将法律已有明确规定的事项留作空白等等,尽量防止不良开发商利用合同漏洞侵害消费者的合法权益。
(四)取消多种计价方式并行的商品房计价制度,原则上适用单一的计价方式
法定的三种商品房计价方式各有利弊,设定不同的计价方式只是为了方便当事人根据自身不同的需要来进行选择,使用任何一种计价方式,最终计算出来的房屋总价值应当是一致的。因为房屋的价值不是由计价方式决定的,计价方式的不同不会导致房屋价值发生变化。根据前述,目前多种计价方式并行的商品房计价制度存在诸多问题,因此必须对这项制度进行改革。在三种计价方式中,按套计价最简单便捷,但因其与房屋面积没有直接联系,故最不利于商品房面积差异纠纷的公平处理;而按建筑面积计价则是三者中“资格最老”的,过去的商品房购销合同一直使用这种计价方式,但由于其涉及的共有建筑面积的测算规则复杂、技术专业,一般的老百姓难以掌握,对消费者权利的保护也不十分有利。综合各方面因素,按套内建筑面积计价的方式的优点最明显,它既保护了与人们生活联系最紧密的套内建筑面积部分,又将购房者从复杂共有建筑面积计算中解脱出来,便于其在面积问题上对开发商进行更有效的监督。因此,北京市率先在于2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中对商品房的计价方式进行了强制性规定,除用途为非住宅的商品房外,其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。北京市此举值得其他地区参考借鉴。
不过,虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦,但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害,因此,决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况,必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形,把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。为了更好地保护消费者的权利,可以考虑参照使用北京市国土资源和房屋管理局《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中有关经济适用住房面积出现误差的处理方法,规定商品房在销售时应同时标明每套房屋的套内建筑面积单价和建筑面积基准价格,房屋竣工后,根据面积实测数据计算,以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时,按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定,商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时,由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。

河北省食品标签标准管理暂行办法修正案

河北省人民政府


河北省食品标签标准管理暂行办法修正案


(2007年4月9日河北省人民政府第80次常务会议审议通过 2007年4月22日河北省人民政府令[2007]第5号公布 自公布之日起施行) 



(一)删去题目中的“暂行”。

(二)第一条、第六条、第十条中的“食品标签通用标准”修改为“预包装食品标签通则”。

(三)第二条、第六条、第九条、第十条中的“包装食品”修改为“预包装食品”。

(四)删去第三条。

(五)第四条改为第三条,并修改为:“预包装食品应当使用符合《预包装食品标签通则》等强制性标签标准和国家有关规定的标签。

生产预包装食品的单位和个人,应当自使用之日起15日内,将使用的食品标签报当地质量技术监督行政主管部门备案”。

(六)删去第五条。

(七)第七条改为第五条,并修改为:“县(市、区)以上质量技术监督行政主管部门负责统一组织《预包装食品标签通则》等强制性标签标准的贯彻实施和相关监督检查工作,并对因食品标签发生的争议进行调解”。

(八)第八条改为第六条,并将第一款修改为:“县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工,负责分管范围内《预包装食品标签通则》等强制性标签标准的贯彻实施工作”。

(九)第九条、第十条、第十三条中的“技术监督行政主管部门”修改为“质量技术监督行政主管部门”。

(十)删去第十条第一款中的“对有关责任者酌情处以罚款”。

(十一)删去第十一条、第十二条。

(十二)第十三条调整为第八条。

(十三)删去第十四条。

(十四)根据以上修改,对本办法有关条文的顺序作相应调整。此外,对个别文字作了修改。


附:河北省食品标签标准管理办法(2007年修正本)(河北省人民政府批准 1991年1月10日省标准计量局、食品工业办公室、商业厅、轻工厅、卫生厅、工商行政管理局、粮食局、畜牧水产局、供销社、进出口商检局、消费者协会发布 根据1997年12月18日河北省人民政府第七十八次常务会议通过 1998年1月1日河北省人民政府令第212号发布的《河北省食品标签标准管理暂行办法修正案》第一次修正 根据2007年4月9日河北省人民政府第80次常务会议审议通过 2007年4月22日河北省人民政府令[2007]第5号公布 自公布之日起施行的《河北省食品标签标准管理暂行办法修正案》第二次修正)

第一条 为加强食品质量管理,维护食品生产经营者和消费者的合法权益,根据《中华人民共和国标准化法》、《中华人民共和国标准化法实施条例》和《预包装食品标签通则》的有关规定,制定本办法。

第二条 凡在本省境内生产经营预包装食品的单位和个人,都必须遵守本办法。

第三条 预包装食品应当使用符合《预包装食品标签通则》等强制性标签标准和国家有关规定的标签。

生产预包装食品的单位和个人,应当自使用之日起15日内,将使用的食品标签报当地质量技术监督行政主管部门备案。

第四条 销售预包装食品的单位和个人,应当建立健全食品进货和销售的检查制度,对标签内容不符合《预包装食品标签通则》等强制性标签标准和国家有关规定的预包装食品。不得订货和销售。

第五条 县(市、区)以上质量技术监督行政主管部门负责统一组织《预包装食品标签通则》等强制性标签标准的贯彻实施和相关监督检查工作,并对因食品标签发生的争议进行调解。

第六条 县级以上人民政府其他有关部门按照各自的职责分工,负责分管范围内《预包装食品标签通则》等强制性标签标准的贯彻实施工作。

各级消费者协会应当协助有关部门开展对包装食品标签的社会监督工作。

第七条 县级以上质量技术监督行政主管部门和有关部门,可联合或单独对生产经营预包装食品的单位和个人进行监督检查。被检查的单位和个人应当积极协助,如实提供情况。

第八条 质量技术监督行政主管部门和有关部门的工作人员应当忠于职守、秉公办事、严格依法行使职权。对徇私舞弊、滥用职权、索贿受贿,或者玩忽职守,放纵违法行为者,由有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第九条 生产不符合《预包装食品标签通则》等强制性标签标准的预包装食品的,责令其停止生产,并没收销毁全部标签,处以该批食品货值金额百分之二十至百分之五十的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以五千元以下罚款。

销售不符合《预包装食品标签通则》等强制性标签标准的预包装食品的,责令其停止销售,并限期追回已售出的食品作必要的技术处理;处以该批食品货值金额百分之十至百分之二十的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以五千元以下罚款。

本条规定的行政处罚,由质量技术监督行政主管部门和工商行政管理部门及有关部门依据职权决定。

第十条 本办法自发布之日起施行。