安徽省人民政府


安徽省人民政府关于印发《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》的通知


皖政〔2002〕60号　　　　　2002年10月23日


各市、县人民政府，省政府各部门、各直属机构：
省政府同意《安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》，现印发给你们，请遵照执行。
　　 安徽省人民政府　　
二○○二年十月二十三日

 安徽省集体建设用地有偿使用和
使用权流转试行办法

第一章　总　　则
第一条　为了规范集体建设用地有偿使用和使用权流转行为，促进土地资源优化配置和小城镇建设，根据集体建设用地有偿使用和使用权流转试点要求，制定本办法。
第二条　本办法适用于本省行政区域内经省人民政府国土资源行政主管部门批准的试点乡（镇）集体建设用地有偿使用和使用权流转。
本办法所称集体建设用地有偿使用，是指集体土地所有者在一定年限内将集体建设用地使用权以出让、租赁、作价出资（入股）、联营等形式让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付土地有偿使用费的行为。
本办法所称集体建设用地使用权流转，是指有偿取得集体建设用地使用权的土地使用者以转让、出租、抵押等形式处分集体建设用地使用权的行为。
本办法所称土地有偿使用费，包括土地出让金、租金以及土地使用权作价出资（入股）、联营产生的土地收益。
第三条　县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地有偿使用和使用权流转的监督管理。
试点乡（镇）人民政府具体负责本行政区域内集体建设用地有偿使用和使用权流转的组织实施工作。
第四条　集体建设用地有偿使用和使用权流转，实行计划管理、总量控制。
试点乡（镇）人民政府应当根据土地利用实际情况，编制集体建设用地有偿使用和使用权流转的年度计划，经所在地市、县人民政府土地行政主管部门审查同意后，报省人民政府国土资源行政主管部门批准。
试点乡（镇）集体建设用地有偿使用和使用权流转总量不得突破省人民政府国土资源行政主管部门批准的年度计划；确需追加年度计划指标的，应当报省人民政府国土资源行政主管部门批准。
第五条　耕地转为集体建设用地的，土地使用者应当依法履行补充耕地的义务。
第二章　集体土地权属管理
第六条　集体土地按照下列规定确认权属：
（一）农村土地承包经营中未打破村民小组（原生产队）农民集体所有土地界线的，土地确认为村民小组农民集体所有；
（二）农村土地承包经营中打破村民小组（原生产队）农民集体所有土地界线的，土地确认为村农民集体所有；
（三）能够证明土地属于乡（镇）农民集体所有的，土地确认为乡（镇）农民集体所有；
（四）不能证明土地属于乡（镇）农民集体所有或者村民小组农民集体所有的，土地确认为村农民集体所有。
本办法施行前，乡（镇）、村兴办企业和公共设施、公益事业建设使用农村集体土地，已经确认所有权的，维持现状；尚未确认所有权的，依照《安徽省土地权属争议处理条例》的规定，确认土地所有权。
第七条　农民集体所有的土地，由土地所在地的市、县人民政府登记造册，核发证书，确认土地所有权。
农民集体所有的土地经批准用于非农业建设的，由市、县人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
依法出租、抵押集体土地使用权的，由土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门登记，核发他项权利证书。
依法改变集体土地权属和用途的，应当办理土地变更登记。
第八条　依法办理土地登记、核发证书的集体建设用地，方可由集体土地所有者向土地使用者有偿提供土地和进行土地使用权流转。

第三章　集体建设用地有偿使用
第九条　试点乡（镇）建设用地规模范围内的集体建设用地，除依法征为国有外，可以不改变集体土地所有权，由建设单位依法使用。
第十条　建设单位使用集体建设用地，除乡（镇）、村公共设施、公益事业建设和农村村民建住宅经依法批准使用本集体所有的土地实行拨用外，应当以有偿使用方式取得。
本办法所称集体建设用地拨用，是指经市、县人民政府批准，集体土地所有者在土地使用者对原土地使用者依法给予补偿后，将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交付给土地使用者使用的行为。
第十一条　乡镇企业迁入工业小区，退出原有建设用地的，其新址所需用地保留原土地供地方式。
本镇农民退出原有宅基地，进镇务工经商的，其新建房屋标准内的用地可以拨用。
第十二条　集体建设用地有偿使用由土地所有者依法决定，经村民会议或者村民小组三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
经村民小组三分之二以上成员同意，可以将属于本村民小组的土地，委托给村民委员会代为经营、管理。
没有乡（镇）农民集体经济组织的，乡（镇）农民集体所有的土地由乡（镇）人民政府代为经营、管理。
第十三条　集体建设用地有偿使用，应当由具有土地评估资格的评估机构进行地价评估，并由集体土地所有者与土地使用者签订集体建设用地有偿使用合同。
集体建设用地有偿使用的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十四条　建设单位使用集体建设用地，应当持集体建设用地有偿使用合同、土地所有权证等有关材料，报乡（镇）人民政府审查，经市、县人民政府土地行政主管部门审核后，报本级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
第十五条　集体建设用地有偿使用涉及对原土地使用者补偿的，由土地所有者和原土地使用者按照下列规定协商确定：
（一）对于房屋和其他地上附着物按照市场价格补偿；
（二）对承包期内的土地承包经营权，根据土地承包剩余年限，参照征用土地补偿费和安置补助费的标准或者按照市场价格进行补偿。
土地所有者已经调剂与所占用土地数量和质量相当的土地给原土地使用者的，可以不予补偿。
第十六条　集体建设用地可以参照国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的程序和办法，采用招标、拍卖、挂牌出让等方式出让土地使用权。
对基础设施、公益事业和经营性项目用地，农村集体经济组织可以采取租赁、作价出资（入股）、联营等形式提供土地使用权。
第十七条　集体建设用地有偿使用合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由土地所有者收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地有偿使用合同约定处理。
土地使用者要求继续使用土地的，应当于土地使用年限届满前6个月申请续期，按本办法的规定重新办理集体建设用地有偿使用手续，签订有偿使用合同。
第十八条　土地所有者不得于集体建设用地有偿使用合同约定的土地使用年限届满前收回土地使用权。
特殊情况下，根据社会公共利益的需要，土地所有者可以依照法定程序报经市、县人民政府批准后，提前收回土地使用权，但是应当根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况，给予相应的补偿。
第十九条　土地所有者和土地使用者应当于集体建设用地有偿使用合同约定的土地使用年限届满之日起30日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。
第二十条　土地使用者应当按照市、县人民政府批准或者登记文件规定以及集体建设用地有偿使用合同约定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和有关土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准，签订集体建设用地有偿使用合同变更协议或者重新签订集体建设用地有偿使用合同，调整土地有偿使用费。

第四章　集体建设用地使用权流转
第二十一条　集体建设用地使用权流转应当符合下列条件：
（一）符合土地利用总体规划、城市和集镇规划；
（二）持有集体建设用地使用权证；
（三）有偿取得的集体建设用地，按照集体建设用地有偿使用合同约定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；拨用取得的集体建设用地，应当依照本办法规定签订集体建设用地有偿使用合同，补缴土地有偿使用费。
新增集体建设用地使用权流转不得用于经营性房地产开发。
第二十二条　集体建设用地使用权转让，转让双方应当持集体建设用地使用权证、集体建设用地有偿使用合同、转让合同等有关材料，向乡（镇）人民政府提出书面申请，经市、县人民政府土地行政主管部门审核，报本级人民政府批准后，办理土地使用权变更登记。
第二十三条　集体建设用地使用权抵押的，抵押人应当委托具有土地评估资格的评估机构进行地价评估，由抵押双方持集体建设用地使用权证、集体建设用地有偿使用合同、抵押合同等有关材料，向乡（镇）人民政府提出书面申请，报市、县人民政府土地行政主管部门批准后，办理土地使用权抵押登记。
第二十四条　集体建设用地使用权出租的，出租双方应当持集体建设用地使用权证、集体建设用地有偿使用合同、出租合同等有关材料，向乡（镇）人民政府提出书面申请，报市、县人民政府土地行政主管部门批准后，办理土地使用权出租登记。
第二十五条　集体建设用地使用权流转时，其地上建筑物、其他附着物随之流转；集体建设用地上的建筑物、其他附着物流转时，其占用范围内的集体土地使用权随之流转。
第二十六条　集体建设用地使用权流转合同约定的土地使用年限，不得超过集体建设用地有偿使用合同约定的土地使用年限减去原土地使用者已经使用土地年限后的剩余年限。
第二十七条　农村村民宅基地使用权可以进行流转，但是，农村村民宅基地实际占用面积超过法定标准的部分应当按照规定缴纳土地有偿使用费。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
乡（镇）、村公共设施、公益事业建设用地不改变原有用途的，可以直接流转；改变用途的，应当签订集体建设用地有偿使用合同，缴纳土地有偿使用费。
第二十八条　土地使用者以转让方式转移集体建设用地使用权时，集体建设用地有偿使用合同和登记文件中所载明的权利义务随之转移。
集体建设用地使用权出租后，出租人应当继续履行集体建设用地有偿使用合同。
第五章　土地收益
第二十九条　市、县人民政府应当按照国家规定，制定并公布试点乡（镇）基准地价和标定地价。
根据试点乡（镇）经济社会发展和土地市场发育状况，基准地价需要调整的，由所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出，报本级人民政府批准后公布。
第三十条　市、县人民政府土地行政主管部门应当依据基准地价，确定本行政区域内各类集体建设用地使用权协议出让、租赁最低保护价，报市、县人民政府批准后公布。
协议出让、租赁集体建设用地使用权最低保护价中所含纯收益的标准，应当与同等条件下的国有土地相一致。
第三十一条　集体建设用地使用权出让的，土地使用者应当按照集体建设用地有偿使用合同的约定向土地所有者缴纳土地出让金；土地所有者应当在办理建设用地审批手续时，按照土地出让金或者标定地价的10%向市、县人民政府缴纳土地增值收益。
集体建设用地使用权租赁、作价出资（入股）或者联营的，土地使用者应当按照集体建设用地有偿使用合同的约定向土地所有者缴纳租金或者土地收益；土地所有者应当按照每年收取的租金额、作价出资（入股）或者联营取得的收益额的10%，向市、县人民政府缴纳土地增值收益。
第三十二条　集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳土地增值收益。
土地增值收益的缴纳人，由集体建设用地使用权流转合同约定。
第三十三条　土地增值收益属市、县人民政府所有，由财政部门负责征收管理。
财政部门可以委托土地行政主管部门代收土地增值收益，并缴入财政专户，实行收支两条线管理。
第三十四条　土地增值收益实行专款专用，全部返还试点乡（镇）用于土地开发整理和城镇基础设施建设。
土地所有者取得的土地收益，应当专项用于本集体经济组织发展生产和被安置人员的生活补助，并定期公布，接受群众监督。

第六章　监督检查
第三十五条　市、县人民政府土地行政主管部门应当建立集体建设用地有偿使用和使用权流转台帐管理制度，对有偿使用和使用权流转的集体建设用地产权、用途、位置、面积、价格和流转期限等进行登记。
第三十六条　县级以上地方人民政府土地行政主管部门应当加强集体建设用地有偿使用和使用权流转的监督检查，对不符合本办法规定的行为，有权责令改正或者直接予以纠正。
第三十七条　市、县人民政府财政、土地、审计等部门，应当加强对土地增值收益使用的监督检查，对于违反财经管理制度的，责令限期纠正；拒不纠正的，依照有关法律、法规处理。

第七章　附　　则
第三十八条　集体建设用地有偿使用合同和使用权流转合同的文本格式，由省人民政府国土资源行政主管部门制定。
第三十九条　市、县人民政府可以根据本办法，结合本地实际，制定集体建设用地有偿使用和使用权流转实施细则，并报省人民政府国土资源行政主管部门备案。
第四十条　本办法应用中的具体问题，由省人民政府国土资源行政主管部门负责解释。
第四十一条　本办法自发布之日起施行。


一个知识产权律师眼中的知识产权
福建凌一律师事务所 许育辉
以《与贸易有关的知识产权协议》（即TRIPS协议）为代表的知识产权保护与商品贸易、服务贸易一起成为世界贸易组织的三大支柱，表明知识产权在世界和各国政治、经济、文化生活中的重要地位。党中央、国务院在十六届五中全会、全国科学技术大会上把加强自主创新、建设创新型国家提高到国家战略的高度，突显了我国知识产权工作的重要性和急迫性。
这几年来，律师的分工也越来越细，万金油式的律师越来越难以生存，越来越需要专业性的律师来办专业性的法律纠纷。而知识产权的专业性强，目前在全国法院系统已形成了知识产权特色的审判活动，相应的也需要大量的从事知识产权事业的专业律师。
想起90年代当时知识产权对很多律师还是很陌生的字眼，还是个冷门的领域，我将很多时间花在知识产权领域上，但当时知识产权案件很少，因此时间主要用在知识产权的理论学习和跟踪知识产权的发展上，当时的律师所领导在对我的评价是“现在能向你这样耐得住寂寞的律师并不多”，经过几年的发展，特别是入世以后，知识产权的重要性迅速波及波及到律师事务领域，知识产权律师业务呈明显的递增趋势。经过几年的知识产权律师实践，有些感想愿与大家交流：
1、法律是各种利益平衡的结果，在知识产权法领域表现得尤为突出。利益利益平衡不但表现在法律本身的制度设计上，即平衡知识产权权利人和知识产品使用人（社会公众）之间的利益关系，重点在于平衡知识产品的占有保护和知识产品传播利用之间的关系。在国际层面上，还涉及如何平衡国家与国家的利益关系，由于知识产权法律制度的建立在与实现和维护国家利益，但由于目前知识产权的国际化现实，我国的知识产权法律制度的建立和完善过程往往是基于国际社会的压力进行的，特别是目前国际知识产权利益不平衡倾向于发达国家，这就涉及到知识产权保护水平的适当和合理问题，也就是知识产权保护的“度”的问题，即适度保护问题。记得有一次参加专利无效宣告案件的口审，一位我敬佩的国家专利复审委的资深审查员在主持调解时说：“我国的专利制度建立也才20年的时间，我国也还是发展中国家，保护水平和保护能力不应做过高的估计”，那个案件后得以调解解决。因此知识产权绝不单纯是法律问题，更是政治问题，律师在从事知识产权事务过程中要有利益平衡的观念，还要有些哲学和国际的观念，其实这也为律师的知识产权职业活动留下很大的回旋空间。
2、知识产权专业性强。特别是专利案件，涉及到专利权利要求的解读保护范围的确定，涉及到专利与其他技术方案的技术特征的分解与比对问题，因此需要相关的律师具有相关的理工科知识。在涉及商业秘密和著作权侵权纠纷中，在实务中还提炼出“实质性相似加接触”的侵权判断原则，这与一般的民事案件有很大区别。
3、知识产权易被滥用。从大的方面讲，一些外国公司利用知识产权优势，采取跑马圈地的方式抢占和垄断我国市场，阻碍我国产品出口，进行不公平竞争，如目前我国的数码相机和DVD产业。从小的方面讲，某些企业以保护知识产权为名，未经司法审判，向有关客户广为散发警告函和法院《受理通知书》，恶意利用了诉讼的负面效应，暗示竞争对手的产品已构成侵权，给客户造成竞争对手侵权的误解，并无理威胁客户，以此侵害竞争对手的商誉，恶意进行不正当竞争。对其行为应及时提起确认不侵权之诉，并提出不正当竞争之诉。滥用知识产权权利，滥用诉讼，客观上司法机关成为权利人打击竞争对手的工具，这个现象应引起有关方面的充分关注。
4、知识产权不仅是一项无形资产，也是一种强有力的竞争武器，应提高知识产权意识。目前我国已将知识产权提高到战略高度，企业也开始构建和实施知识产权战略，因此目前企业知识产权保护不应仅局限于一份申请、一场维权官司，而应该从权利的获取、利用、保护与控制等多环节入手，着眼于战略高度，懂得如何运用知识产权战略开拓市场、占领市场并取得市场竞争优势。
长期以来，资本、厂房、设备乃至员工被视为企业活动的要素，而对专利、商标、著作权、商业秘密等无形的知识产权重视不够，特别是中小企业往往着眼于有形资产的积累和保护，而认为知识产权离自己很远，其实这是误解，每个企业都有知识产权问题。比如说，企业成立都有名称或字号，企业的产品或服务都有自己的牌子（商标，包括注册商标和非注册商标），产品或服务的销售渠道隐含着竞争优势，企业生产的技术诀窍是企业的商业秘密，这些都属于知识产权领域。目前法律援助的对象都是些人身权、财产权被侵害，而往后知识产权意识缺乏可能失去的更多，这些人或企业也许是往后将成为法律援助的重要一群。
现实中，知识产权意识的缺乏，让很多企业吃了大亏。由于目前我国的商标和专利均实行先申请制度，因此商标和专利被抢先申请时有发生。如在专利领域，由于我们目前对实用新型和外观设计专利实行的是形式审查，而不进行是否符合专利实质条件的实质审查，换句话说，只要申请实用新型和外观设计专利，申请人基本上可以获得授权，有些企业正是利用了这一点，将公知技术或设计抢先申请为专利，后转为以专利侵权为由将生产同类产品的竞争对手告上法庭，要求竞争对手停止生产销售等侵权行为，并要求赔偿损失。被告往往直接以实施的是公知技术不构成侵权作为抗辩，或在答辩期内依法向专利复审委员会提出该专利权的无效宣告请求，但关键在于证据，由于年代久远，要找到证据谈何容易，因此明知是事实但苦于找不到证据，因此抗辩成功或专利权宣告无效的并不多。这说明谁取得专利权谁就在商场中处于主动地位，哪怕是以并不道德的方式取得了专利权。甚至有些企业抢先将竞争对手研发的技术抢先申请专利，到后来真正的发明人反而成了被告，而偷别人技术的人反而成了原告。但真正的发明人要取得自己在先研发在先使用在先销售的证据并不容易。又是缺乏专利意识使自己吃哑巴亏的典型例子。
另外，由于知识产权具有严格的地域性，其效力仅及于本国境内。而目前国际贸易异常活跃，因此我国公民或企业的商标或专利要想在国外获得保护，应该在产品目标国及时申请，目前已发生的大量商标或专利在国外被抢先申请的例子应引起警惕。这些充分说明了提高知识产权意识的重要性，智力成果的所有人应积极的及时申请或保留相关自己是智力成果所有人的证据，既要对自己的成果及时取得知识产权的保护，减少避免自己的成果被别人窃取，又要防止侵犯他人的知识产权。
5、知识产权法律服务现状。知识产权的申请和事后保护是知识产权的两大关键，缺一不可。而目前的知识产权代理机构如专利事务所、商标事务所、版权代理中心等主要业务以申请代理业务为主，人员以学工科的为主，对知识产权后续保护力量薄弱。而一般的律师事务所由于没有工科科学技术背景，则对知识产权事务知之甚少，既不能参与前期的知识产权申请工作，对授权后的知识产权由于大部分律师没有工科科学技术背景，也是困难重重。
因此如果能将知识产权申请和取得专业律师的授权后的保护指导结合一起，企业的知识产权才能得到真正专业的保护。解决了一般律师事务所或知识产权代理机构往往出现的专利商标代理和专利商标诉讼相分离造成的服务断层的问题，使得知识产权的申请代理和诉讼可以由一个律师完成，真正实现了客户的“一站式，专业化”服务。
确实知识产权工作贯穿于企业活动的全过程，如用人过程、对外签订商务合同均需要约定知识产权的归属、保密事宜，因此目前的知识产权工作应该是企业日常性的法律事务的一部分，因此综合性的律师事务所从事知识产权工作有其特殊的优势，目前从世界范围看，知识产权业务正在迅速向综合性的律师事务所转移。我国律师事务所全面介入知识产权知识产权领域的法律服务也将是大势所趋。
我国对律师事务所申请开办专利等知识产权代理业务规定了苛刻的条件，要求在该律师事务所执业的专职律师中应当有3名以上具有专利代理人资格，目前，全国只有22家律师事务所获准具有专利等知识产权代理资格，主要集中在北京、上海、广东等地，福建省目前仅有福建凌一律师事务所已具备条件，目前已取得国家知识产权局的批准可以从事专利代理业务。
知识产权从广义上属于民事法律领域，但又具有公法性质，同时又有很强的国际因素，有志于从事知识产权事业的同学因具有全面的法学基本素养，并加强国际政治和外语学习以适应知识产权国际化的要求，同时有意识的接受科学技术方面和财务方面的熏陶，知识产权事业需要更多的不仅能够熟练掌握国内知识产权法律法规和相关业务，而且熟悉相关国际规则和主要贸易伙伴国知识产权法律与实务技能的有志之士加盟。